專題／買房「10大稅務地雷」大公開！賣房沒賺也要申報、父母代繳房貸恐被課贈與稅
2026/09/24 10:00
好房網News記者呂詠柔／綜合報導
房地產交易金額動輒數百萬元甚至上千萬元，若未事先掌握相關稅務規定，交易完成後才發現申報期限或適用條件有誤，恐面臨補稅甚至裁罰。
房產知識粉專「賣厝阿明」近日在臉書粉專分享2026年房產族常見的10項稅務注意事項，從房地合一稅、重購退稅、親屬間財產交易，到地價稅與土地增值稅優惠，提醒民眾在簽約及辦理移轉前，應先確認相關稅務規定與時間點。
一、賣房賠錢仍要申報
適用房地合一稅的房地交易，原則上應於交易日次日起30日內辦理申報，即使交易沒有獲利，仍負有申報義務。若逾期未申報，可處3千元至3萬元罰鍰；如另有短漏稅額，還可能依漏稅額另行裁罰。
二、法拍屋交易日認定
一般房屋買賣通常以所有權移轉登記日作為交易日，但法院拍賣取得房屋則有不同規定，應以領得權利移轉證書之日認定交易日。
財政部2026年公布案例指出，拍定人於3月18日領得權利移轉證書，申報期限即為4月17日，即使4月8日才完成所有權登記，申報期限也不會因此改以登記日重新起算。
三、與預售屋有關
預售屋契約與房屋完工後的房地屬於不同交易標的，預售階段轉讓契約時，取得時間應依預售契約相關規定認定；若房屋完工並取得產權後再出售，成屋持有期間原則上則自所有權移轉登記日起算。因此若2020年購入預售屋、2025年交屋，並於2026年出售成屋，持有期間仍可能未滿2年，適用稅率最高可達45％。
四、自住400萬元免稅的條件
房地合一稅自住房地優惠並非僅以戶籍設籍滿6年作為判斷標準。本人、配偶或未成年子女須設籍、持有並實際居住連續滿6年，且交易前6年內原則上不得出租或供營業使用，同時前6年未曾適用該項優惠。符合條件者，課稅所得400萬元以下免納所得稅，超過400萬元的部分則適用10％優惠稅率。
五、重購退稅的5年列管期
換屋族出售自住房地後2年內重購，符合相關條件者可申請重購退稅。但取得退稅優惠後，新購房地仍有5年列管期間，若5年內再次出售、出租、供營業使用或改作其他用途，國稅局可追回原退還的稅款。
財政部2026年公布案例中，屋主出售舊宅並繳納190萬元房地合一稅，後續購買一間附有租約的房屋，由於取得房屋後仍持續出租，未符合實際自住條件，因此190萬元重購退稅申請遭否准。
六、父母幫忙還房貸
父母直接提供現金給子女，可能涉及贈與；若由父母代為清償子女房貸，也可能構成「以贈與論」。財政部曾公布案例，一名父親以800萬元定存替兒子償還房貸，扣除當年度贈與稅免稅額244萬元後，遭補徵55.6萬元贈與稅。
七、二親等親屬「買賣」
父母出售房屋給子女、兄弟姊妹間進行財產交易等二親等內親屬買賣，依稅法規定，原則上會先以贈與方式認定。若要主張為實際買賣，買方須提出實際付款證明，且資金來源也不能是由賣方先借款給買方，再由買方將款項支付給賣方。
八、死亡前2年贈與
被繼承人於死亡前2年內，將財產贈與配偶、子女等特定親屬，該財產仍須併入遺產總額計算。因此，若生前先將房屋移轉給子女，但短期內發生繼承事件，進行遺產稅計算時，該房地仍可能被納入遺產總額。
九、地價稅的8月31日基準日
地價稅以每年8月31日為納稅義務基準日，當日土地登記在誰名下，原則上即由該名義人負擔當年度全年地價稅。例如8月30日完成土地過戶，新屋主即使實際持有土地僅數日，也會成為當年度的法定納稅義務人。
此外，自用住宅用地地價稅優惠稅率為2‰，一般用地則為10‰至55‰；2026年申請當年度自用住宅用地優惠稅率的期限為9月22日。
十、土地增值稅10％優惠與出租紀錄的關係
土地增值稅「一生一次」優惠規定，出售前1年內不得有出租或營業情形；若已使用過「一生一次」優惠，後續要適用「一生一屋」，條件則更為嚴格，包括土地及房屋持有滿6年、設籍並持有自住房屋連續滿6年，且出售前5年沒有出租或營業。因此若剛收回出租房屋便立即出售，可能因出租紀錄而暫時無法適用自用住宅優惠。
賣厝阿明提醒，房產交易涉及的稅務，不只與買賣價格有關，取得日期、持有期間、戶籍、實際居住、出租紀錄、資金流向及申報期限等，都可能影響最終稅負。民眾在進行房屋買賣、贈與或換屋前，應先確認相關規定及適用條件。
賣厝阿明建議購屋族謹記重點，包含房地合一稅申報期限為30天，短期交易最高稅率可達45％；自住房地優惠課稅所得400萬元以下免稅；重購退稅期限為2年，並有5年列管期；2026年贈與稅免稅額為244萬元，地價稅納稅義務基準日則為8月31日。房產交易金額較高，相關稅務更應提前規劃，以避免因申報或適用條件錯誤而增加額外負擔。
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