首購族核貸成功率低落？專家傳授『六字箴言』突圍限貸令
2026/02/18 07:00
好房網News記者王震濂／台北報導
回顧2025新青安市場的真實寫照，首購族可以說是焦慮與無助，面對2026年全球經濟不確定性增加的背景，以及財政部政策遭濫用啟動的清查行動，如何讓自己這場限貸令下的突圍戰，從眾多申貸者中脫穎而出，成為銀行眼中的「高貢獻度」優質客戶？專家為 2026 年首購族量身打造一套實戰提升核貸成功率的「六字箴言」。
提升核貸成功率的六字箴言：實戰操作與銀行潛規則解析
六大實戰策略，旨在全面優化申貸人的財務體質與信用紀錄，以爭取最佳的房貸條件。
箴言一：降——立即降低負債比，優化信用體質
申貸人在申貸前就應立即檢視並改善個人信用狀況，優先償還信用卡循環利息、小額信貸等高利率負債，以降低負債比。永慶房屋稅務專家陳俊宏表示，高負債比會嚴重影響銀行對申貸人的還款能力評估，是銀行核貸時的首要考量因素。建議將負債比控制在合理範圍內，才能在眾多新青安申貸者中脫穎而出。
箴言二：保——保持聯徵淨空期，避免信用風險
想申貸千萬得記得，避免在申請房貸前密集申請其他貸款。短期內向多家銀行申請貸款或信用卡，會導致聯徵次數過多，被銀行視為信用風險較高。因此，申貸人應至少保持三個月的「聯徵淨空期」，確保信用報告的清白，這是銀行判斷申貸人財務穩健度的重要指標。
箴言三：搞——搞好銀行往來關係，成為優質客戶
搞好與銀行的往來關係，是爭取彈性與優惠的關鍵。像是將薪資轉帳、主要存款帳戶集中在欲申貸的銀行，或考慮購買該銀行的理財產品，都能有效提升自身在銀行眼中的價值，成為銀行的「優質客戶」。這種「貢獻度」能讓銀行在核貸成數與利率上給予更多彈性。
箴言四：增——增加自備款比例，應對鑑價保守
在銀行鑑價保守、貸款成數不一定能貸滿的情況下，增加更充足的自備款是王道。建議自備款至少應準備房價的 3 成，甚至 4 成，以應對銀行可能下修貸款成數的風險。充足的自備款不僅能降低貸款金額，也能讓銀行認為申貸人財務實力較佳，大幅提升核貸意願。
箴言五：加——契約加入解約條款，保障買方權益
在與賣方簽訂買賣契約時，務必與房仲或代書確認，契約中是否包含或加入「貸款成數不足可無條件解約」的條款。這條款是保障買方權益的最後一道防線，一旦銀行最終核貸成數未達預期，買方可選擇無條件解約，避免因貸款不足而面臨違約金的風險。
箴言六：供——提供財力雄厚保證人，彌補自身不足
若自身條件確實較弱，或希望爭取更高的貸款成數，可考慮提供一位財力雄厚、信用良好的保證人。保證人可以是父母、配偶或其他直系親屬，其穩定收入與良好信用紀錄，將能有效彌補申貸人自身的不足，增加銀行核貸的信心。但需注意，保證人也需承擔連帶保證責任，務必充分溝通。
結論與實務建議：預審機制與多方比較
除了這首購族提升核貸成功率的六字箴言，永慶房屋稅務專家陳俊宏也建議至少向 2 至 3 家公股銀行（承辦新青安業務的銀行）進行初步諮詢，了解各分行的放款政策、額度現況以及對申貸人條件的具體要求。最好能取得「預審」結果，確認自身條件大致符合，有效避免簽約後才發現貸款卡關的窘境，減少不必要的風險與時間成本。
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