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EBC地產王記者張琬聆／綜合報導

 

「銀行自發性限貸令的狀況，比想像中嚴峻惡劣！」住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨觀察近期客戶違約狀況增加，推估原因就在房貸貸不下來，有公股銀行公告最高利率已見3字頭，甚至一度衝破4％的傳聞，她坦言就是銀行用利率讓人知難而退，甚至感嘆「有些信貸利率都比房貸低，這世道已經認知失調到看不懂了」。

 

近期不少銀行傳因《銀行法》72-2規定，陸續因住宅建築及企業建築放款總額水位已滿兒限制放貸，購屋族不但要「排隊」等核貸，利息條件也愈來愈高，除了土銀、合庫銀行官網公告最高房貸利率已到3.13％、3.098％，甚至一度有官股銀行官網揭露最高房貸利率衝破4％的狀況，雖然目前該利率資訊已撤下，但仍可見房貸利息節節攀升的狀況。

「實務上就是銀行用利率來排擠貸款戶，不擋著你借錢，但以價制量，因為台灣人對利率很敏感，自然會知難而退」，徐佳馨指出以前房貸利率多在2.18~2.4％之間，現在普遍聽到都要2.7~2.8％。

 

高源不動產估價師事務所所長陳碧源解釋，目前非新青安房貸利率多要到2.7％，民營銀行甚至2.8％到3％以上，「如果會到4％，應是考量放貸性風險權數下，針對投資客所設的高利息門檻」，與之前低利息環境相比，現在申請房貸就差了至少2碼利差，貸款千萬元每月多背2000~3000元，「調高的利率，就看你吞不吞得下去」。

 

違約變多交易量腰斬　市況嚴峻惡劣

 

徐佳馨甚至觀察，近期客戶端的違約量變多，因為通常房仲會幫忙找其他行庫來解決，卻仍無法成交，顯示市況的殘酷；另一方面也觀察到代書簽約量明顯萎縮，部分區域過去1個月可簽上百間，現在8月過半了都還簽不到50間；還有聽說有建案將交屋，卻直接請買方自己去找銀行，否則恐面臨違約退戶的情況。

 

對於即將交屋銀行卻貸不到款的預售屋買方來說，陳碧源認為，違約解約戶應該不多，多會用換約來解套，一來是一旦解約不只要負擔最高總價15％的違約金，還會損失至少2成的增值，淨利得損失很大；這波交屋民眾通常還未受到《平均地權條例》的禁止換約限制，雖然換約仍逃不了最高45％的房地合一稅，但至少不會賠錢。

 

徐佳馨認為，這波衝擊對於現金不足的購屋民眾影響最大，市況恐怕「會比想像中嚴峻惡劣」，甚至直言有些銀行信貸利率2.3％都比房貸的2.7％條件還好，「這個世道已經認知失調，我都看不懂了」，提醒對市場不容樂觀。