專題／房貸怎麼選？7大類房貸一次看
2026/09/04 11:11
好房網News記者王惠琳／專題報導
多數人買房都需要靠房貸助力，市面上房貸類型五花八門，該如何挑選最適合自己的房貸、爭取最佳利率？臉書粉專「賣厝阿明」整理了房貸種類。
搞懂貸款核心觀念：有擔保，利率低；沒擔保，利率高
貸款最基本的分類，就是「有沒有抵押品」。
有擔保貸款：借款人提供房子、車子等資產作為抵押，銀行風險較低，因此利率較低、額度較高、年限較長。例如房貸、車貸。
無擔保貸款：憑藉借款人的信用狀況核貸，銀行風險較高，因此利率較高、額度有限、年限較短。例如信用貸款、信用卡循環利息。
7大類房貸一次看
房貸是利率最低、年限最長的貸款類型，適合購屋、換屋或房屋修繕。賣厝阿明表示，銀行審核看兩件事：人與房子。「人」看信用紀錄、收入穩定性與還款能力；「房子」看擔保品價值。銀行重視的是收入是否穩定，而非單純收入高低。銀行通常會以「收入負債比」作為重要指標，所有貸款每月還款金額不宜超過月收入的70％。
1.購屋型房貸（最常見）
購買新成屋或中古屋時，向銀行申請的長期購屋貸款。目前30年房貸已正式取代20年房貸，成為市場主流。截至2025年第一季，全國平均房貸期數已攀升至319期（約26.6年），刷新歷史新高。
房貸利率依借款人類型不同：
首購族／新青安：最低約1.775％（青安3.0前3年補貼後利率）
一般購屋族：約2.3％～2.5％
第二戶以上：約2.8％～3.4％（受央行信用管制影響，成數與利率較差）
2.理財型房貸（彈性最高）
已償還的本金可轉為可再次使用的額度，隨借隨還、循環動用，適合資金運用需求較高的自營商或投資族。利率通常比一般房貸高約0.5至1個百分點。
3.固定型房貸（穩定派最愛）
貸款期間維持固定利率，不受市場升息影響，適合偏好穩定財務規劃的族群。但利率通常比指數型房貸略高。
4.階梯型房貸（減輕初期負擔）
前期利率較低、後期較高，能減輕購屋初期的還款壓力，適合預期未來收入會成長的年輕族群。
5.壽險型房貸（保障＋房貸）
結合保險機制，若借款人發生重大疾病或意外，保險理賠可協助償還貸款，提供家庭風險保障。
6.房屋修繕貸款（老屋翻新專用）
內政部提供修繕住宅貸款利息補貼，最高額度80萬元、最長15年（含寬限期最長3年）。弱勢戶優惠利率最低可至1.187％。
7.二胎房貸（有擔保，次順位）
在已有第一順位房貸的情況下，將同一間房屋再次設定抵押。利率約3.4％～15.88％，最高額度500萬元，最長年限15年。因屬次順位債權，銀行風險較高，利率明顯高於第一順位房貸。
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