狗咬呂洞賓?都更危老與炒房的紛亂糾葛

2024/10/16 15:01

住展雜誌記者王奕淳、羅劍明/綜合報導

近年都更危老量能倍增,至今已達4000餘件,為房市當紅炸子雞,然因開價常居區域新高,致使多數民眾產生相對剝奪感,咬定政府與建商都是炒房幫兇。然而事實真是如此?高房價背後暗藏懸念……
 
市場曾傳出有地主想要1坪換4坪的荒謬案例,「有地主異想天開,除分回想換更多坪數之外,還要全部都配平面車位,等於都更1戶想分回3戶,還帶3個車位,有點扯。」垼程聯合建築師事務所主持建築師劉獻文說,這種因為地主幻想一夜致富,拉抬最終房價的情形其實不算罕見。
劉獻文分享,自己曾經遇過地主異想天開,想藉著都更用一坪換四坪,夢想一夜致富。
 
事實上,都更危老亂象,不只限於老屋重建相對普遍的大台北地區,如今已遍布北中南,各地都有都更危老案的房屋價格,相比周遭物件較高價位的案例,例如新北新板特區『勝輝一邸』、台中科博特區『亞昕丰山』,以及高雄首件公辦都更案『鳳山都更好』,都是區域內房價較高甚至創新高的建案。
 
乍看之下,都更危老重建的政策似乎可以和推升房價劃上等號,甚至直接被冠上炒房幫兇的污名。然而,政策本意實際上是為了將老舊、品質不佳,導致居住安全存有疑慮的住宅,藉由重建、整建等方式,以達到改善民眾居住環境、復甦都市機能的效果。
 
觀察後續連帶造成的高房價,根據住展雜誌調研,實務上可將肇因歸類為三大面向:市場性、營建成本,以及投機炒作。

老屋重建的先決條件

 

 

 

都更危老案逐年增加,但其中也有不少因為地主與建商雙方協商破局,而淪落「紙片屋」,甚至普遍到成為一種現象。

 

 

 

首先關於市場性,即市場需求。前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,全台各地因為開發程度互不相同,對於都更危老重建的需求量也不同,進而影響區域內老屋重建的市場性。
 
以雙北以外地區為例,因開發較晚、開發程度較低,區域內有較多素地,其中更不乏重劃區可供建商購地開發;相當於建商在土地取得方面,除了藉由都更危老重建之外,也可透過直接購買達成。
 
這兩種取得土地的方式中,因老屋重建多了整合地主意願、考慮分回比例等成本,所以建商通常偏好選擇直接購地,而不是都更危老重建。這樣的選擇差異導致區域內老屋具備的市場性減少,老屋重建的案量也較低。

開發素材牽制建商話語權

汪俊男指出,目前都更危老案越來越普遍,且雙方都偏好以合建方式推動老屋重建。
雙北則因腹地狹小、開發程度較高等原因,導致素地有限,建商若想從區域中取得土地、推出新案,通常需要透過都更危老重建的方式才能達成。觀察目前老屋重建的推動情形,雖然已經出現逐漸增加的趨勢,但相較於建商對老屋土地的高需求,地主想要重建的意願仍然有限,這種差異進而促使這些地區的老屋具備較高市場性。
 
而這些市場性將會讓地主在與建商進行談判時,因為具備優勢而要求較佳的條件,例如較高的分回比例,甚至是1坪換1坪等。此時建商會為了取得土地,會盡可能滿足地主提出的要求;同時,為了維持一定的利潤空間,多數建商會將這些額外增加的成本,轉嫁到房屋的售價上。
 
除了分回比例會影響都更危老案的房價之外,重建後,新屋的市場性也是自身房價得以上漲的原因。觀察可發現,新屋的市場性與老屋所處的精華地段兩者息息相關。
 
精華地段以老屋占比居多的背後原因,就在於房屋興建會跟著各項人為開發過程的推動而出現;隨著開發時間增加、延續,不僅會增加房屋本身的屋齡,同時也促進區域各方面的機能性、成為精華地段,最後形成精華區域以老屋居多,或是老屋多位於精華地段等結果。

成本墊高牽動改建模式

 

 

 

雙北以外地區因目前開發程度較低,區域內仍有較多素地,可供建商購地開發。圖為桃園草漯地區。

 

 

 

當這些老屋進行重建時,地主與建商雙方需要先達成共識,確定建商取得土地的方式。新北市建築師公會理事長汪俊男指出,一般而言,土地取得的方式可分為,建商直接向地主買斷土地;以及建商與地主合作,由地主出地、建商出資的合建模式;以目前都更危老案越來越普遍狀況而言,雙方都較傾向以合建方式推動老屋重建。
 
對於地主來說,雖然將持有土地一次性賣斷,可以較快兌現土地的經濟價值,但後續就要面對另外找住處的相關問題;即便地點合適,也不免需要重新適應當地環境,變相增加生活各方面的成本。
 
相較之下,若待在原生活圈,由於已經居住好一段時間,對周遭事物並不陌生、不必特別調整適應,所以偏好留在原先的居住環境;加上房屋本身因為具備地段精華優勢,可預期老屋重建後,藉著地段優勢發揮經濟價值,帶來房價漲幅等原因,整體傾向以具備分回比例條件的合建方式,與建商進行合作。
 
對於建商而言,因為部分縣市可開發的素地有限,且精華地段具備的經濟價值也較高,建商為了推出新的建案、賺取利潤,通常透過都更危老重建的方式來取得土地。但近年土地價格水漲船高,加上其他成本逐漸增加,例如人力、原物料及建材等,建商為降低成本,因此不傾向直接向地主買斷土地,而是與地主一樣,偏好採取合建方式進行。

墊高房價的第一塊磚

莊孟翰表示,全台各地對於都更危老的需求不同,影響區域內老屋重建的市場性。
然而在雙方合建過程的「協調分回比例」環節中,地主與建商心裡各自有各自打的不同算盤,而這才是真正影響都更危老墊高房價的關鍵所在。
 
對建商來說,一開始之所以向地主提出都更危老重建的原因,便是看中老屋本身位處精華地段的經濟價值,認為改建後的新屋不僅在老屋遍布的區域中,具備供給稀少的市場性;也可同時利用周遭成熟的生活機能,作為推案的銷售亮點,進而拉抬房價賺取更多利潤。
 
而地主方面,雖然明白個人的居住安全應該盡快獲得保障,但在利益面前,也跟建商一樣,想多分一杯羹,當然會盡可能地要求較高分回;加上先前政府為鼓勵老屋重建而喊出的「1坪換1坪」口號,以及不肖建商亂用高分回比例打亂市場等情形,都在在影響了地主對於都更危老重建的基本觀念,種種原因造成地主會盡可能地拉高自身的分回比例。
 
品嘉建設創辦人胡偉良補充,建商的當務之急仍然是盡快取得土地,賺取精華地段的經濟價值,避免利益流入其他建商的口袋。因此會相較地主更加積極參與推進合建協調進度,甚至答應以較有利於地主的分回比例,作為都更危老重建的合作條件。
 
但隨著居住安全的觀念改變、老屋重建的相關知識普及,在北市老屋愈來愈多的情況下,進行都更危老重建的房屋也將會逐漸增加,為區域的新屋量帶來供給。

政策利多一體兩面

 

 

 

影響房價漲跌的因素多元,除了物件具備的市場性之外,日漸增加的營建成本也是其中之一。

 

 

 

接著來看影響都更危老案房價的第二面向,就是營建成本,其中與政府祭出的相關政策,甚至被開發商視為利多,也有極大關係。
 
近年政府為鼓勵老屋重建,推出的許多容積獎勵,例如鑽石級智慧建築的10%、無障礙標章的5%額度等,建商為了提高新建物的價值,並藉著容獎擴大獲利,大多會以較高規格的要求作為興建標準,例如綠建築、耐震標章的申請資格。
 
以台北市為例,現今的工程造價約為35萬元/坪;若將建商以較優待地主的分回比例設定為6比4,建商需要至少將單價拉高至大約為88萬元/坪,才能達成收支平衡;再加上大約3成的管銷、稅費及合理利潤,得出預售房價約為114萬元/坪,公式為「預售房價=工程造價X3.25」。不過這還只是單純考量工程造價而已,並未包含新屋具備的其他優勢。

 

 

 

 

 

 

相較周遭區域中其他的老舊房屋或一般建案,都更危老重建後的建物因為具備更高的建築規格,例如綠建築、耐震及節能等,在價格方面有更多優勢,所以可以拉抬更高房價,另外品牌建商、代銷等,在訂價上也相對具優勢,通常可多至5至10%的價差,「若是具備一條龍服務(包括建設、代銷、營造、設計裝修等)的大型開發商,品牌溢價甚至逾10%。」莊孟翰補充。

供給稀缺 房價受波動

目前新屋供給相對老屋存量非常稀少,更是提高新屋的市場性;以台北市為例,老屋(屋齡達30年以上)占比高於7成,區域內新案的供給量並不高,對比市場上的需求更是少之又少,連帶影響區域新案的房價居高不下。
 
不過,這樣的情形將會隨著將來都更危老重建增加,而有所變化。雖然目前北市的房屋普遍仍然老舊,且房價因為區域具備的各方面優勢而有所支撐,多數民眾考量到價格較高,與屋況不佳的雙重推力,紛紛轉向周圍的新北市購屋。
 
但隨著居住安全的觀念改變、老屋重建的相關知識普及,在北市老屋愈來愈多的情況下,進行都更危老重建的房屋也將會逐漸增加,為區域的新屋量帶來供給。

五年後有望趨勢反轉

胡偉良表示,為了盡快賺取精華地段的經濟價值,建商會更加積極參與推進合建協調進度。
以今(2024)年第一季住宅類核發的建照數作為根據,台北市相較去(2023)年同期,有高達約39%的漲幅;胡偉良推測5年後,將有房屋建成並釋出大量供給,並與屆時市場的需求量重新平衡,達到房價盤整的效果。
 
與此同時,原先因為台北房屋又老又貴,購買需求轉而流向新北市,造成房市供不應求、價格提高的情形,也會在北市新屋供給量增加、房價盤整等吸力下,緩和新北房價因為需求激烈而帶來的高漲幅。
 
雖然都更危老案不論在全台北中南都有房價居高的案例,但光靠這樣的現象就一口咬定「都更助漲房價」,不免有些獨斷。事實上,影響房價漲跌的因素除上述的市場性、營建成本外,還包括投機客炒作,甚至新青安帶動購屋熱潮等諸多房市亂象。
 
隨著未來居住觀念轉變、都更危老更加普遍,地主轉而積極尋求合建的情況下,建商的成本將會降低,不僅能夠提高區域的新屋供給量,減少危險老屋數,改善民眾的居住安全,屆時也能因新屋供給量達到一定水位,預期房價有望盤整,而非持續飆升,最終受益的仍是消費者;因此現階段民眾對於自宅,若有居住安全疑慮的,不妨可多了解都更危老相關政策或細節。
 

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