房子「不再是用來住的」才恐怖？專家揭房價高只是房市問題一角！

好房網News記者林和謙／台北報導

 

在台灣，房子過去是一種生活必需品，但時至今日，它更像是一種金融商品！這不是比喻，而是正在發生的現實；S.D.I 恆達空間智庫建設事業部執行副總柯登耀表示，如果還用「自住需求」來理解現在的房市，那就會完全看錯方向。他也以預售屋市場的運作，驗證了炒作現象，此外，「當房子不再是單純用來居住用，房市的本質就已完全改變」。

 

台灣房價持續上漲，但真正值得關注的，不是「漲多少」，而是「為什麼漲」。以台南為例，短短不到十年，房價上漲150％，這樣的漲幅，已經脫離一般經濟基本面所能解釋的範圍。柯登耀指出，這波房市的核心驅動力，不是人口成長，也不是自住需求，而是三股力量：產業題材被金融化（台積電 ≠ 製造業，而是炒作槓桿）、 北部資金大舉南下（資本區域套利）以及建商銷售全面工業化（話術、節奏、心理戰）。

 

 

房市已從「需求市場」轉為「資本市場」！柯登耀說，如果說中古屋市場還帶有一點「居住性」，那預售市場幾乎已完全金融化。用一個非常直接的詞形容：「現在的預售市場，其實就是房地產期貨市場」，運作方式如下：只需5％～10％資金即可進場，投資客以「包層」方式掃貨（20～30戶）、並透過紅單轉手，在交屋前多次套利 ，這樣的結構意味著，買房不再是「取得使用權」，而是「操作價格波動」。

 

而政策上也非常弔詭，政府一手打房，卻一手助漲房價。柯登耀表示，值得警惕的是，政策訊號相當混亂，政府一方面推出《平均地權條例》試圖抑制炒作，另一方面卻又透過「新青安政策」大量釋放資金。他形容，「這就像一隻手在降溫，另一隻手在加油」，結果造成市場沒有冷卻、反而更劇烈波動。

 

柯登耀指出，房子已從「空間」變成「資產」，這一切現象背後，其實指向一個更根本的結構性改變，就是當房子變成資產時，整個市場邏輯就會改寫，從過去的住得好不好變化為如今的「漲得快不快」，由過去「注重生活品質」演變為現在「注重投資報酬率」，也由過去的「空間使用」變為「資本配置」；而居住，已被降級為「副產品」。

 

而最危險的地方，就是大家還以為這是正常市場！柯登耀提醒，真正的風險，不在於房價高，而在於整個社會仍用「正常市場」的思維在理解一個「已經金融化」的市場。當價格不再反映居住需求，而是資本流動時，會造成：供需理論會失效、政策工具會失準、一般人會全面被市場淘汰；台灣房市真正的問題，不是房價太高，而是房子已經不再是用來住的。