有履約保證就安了？遇房屋漏水、輻射屋怎麼辦？專家揭重要眉角
2026/07/08 08:40
好房網News記者林和謙／台北報導
履約保證可以更保障購屋安全，由公正第三方管理購屋款；而履約保證只是保護買賣金錢履約責任，但不保證房屋滲漏水、壁癌、海砂屋、輔射屋、兇宅及建物瑕疵...等問題。不動產講師、宜蘭不動產經紀人及地政士邱明芳說，買房除了不動產買賣履約保證（履保），買賣契约內容與驗屋也是很重要，不可輕忽。
一手交錢一手交屋 不負責屋況
邱明芳表示，簡單來說，「履約保證（履保）」保的是「買方的錢」，而不是「賣方房子本身」的品質。為了讓大家更清楚這兩者的差別，可以把買房的風險切成兩個層面來看。
1. 履約保證（金錢的保護罩）：履保的核心功能是「專款專用、一手交錢一手交屋」。它能防範的風險包括預防賣方拿了錢卻落跑、防止房子在過戶中途被其他債權人查封、或是承辦地政士捲款潛逃。
履保的運作方式： 買方的自備款及銀行的貸款都會先存入履保信託專戶，等所有過戶手續完成、點交無誤後，履保公司才會把錢撥給賣方。
2. 物之瑕疵（房子的健康狀況）：邱明芳強調，履保公司完全不負責房屋的屋況，像是滲漏水與壁癌、結構有安全疑慮的海砂屋（高氯離子）、輻射屋，或是非自然身故的凶宅。這些屬於《民法》上的「物之瑕疵擔保責任」，是買賣雙方（主要是賣方）之間的法律責任，履保並不是房屋品質檢驗員，無法幫忙背書。
嚴密把關 買房真正心安「鐵三角」
邱明芳表示，只靠履保是不夠的，必須搭配以下兩大關鍵才能建構完整的防護網。精準的買賣契約內容：在簽約時，務必將雙方談妥的條件寫清楚，例如：漏水由誰修繕、保固多久？如果驗出是海砂屋或輻射屋，無條件解約退款的標準是什麼？（通常會設定氯離子含量的上限）。
落實「驗屋」程序：交屋前一定要仔細驗屋，邱明芳指出，建議可以找專業的驗屋公司，或者自己做足功課，具備一些驗屋知識與眉角，在驗屋發現缺失、並由賣方修繕完成前，不要輕易簽下「點交同意書」，因為一旦點交，履保專戶的錢就會撥給賣方，後續要討公道的難度就會大大增加。總結來說，履保是幫買方顧好「口袋的錢」，而買賣契約與驗屋則是幫你把關「房子」，兩者缺一不可。
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