公司售地 成本計算有眉角
2022/12/19 09:55
經濟日報記者翁至威／台北報導
公司出售適用房地合一2.0土地，要留意成本費用計算，可減除的土地增值稅、土地漲價總數額皆有規定限額，應依規定列報，以免申報錯誤。
財政部台北國稅局表示，營利事業在2021年7月1日後，出售2016年元旦後取得土地，適用房地合一稅2.0，其交易所得計算，是以收入減除相關成本、費用或損失、土地漲價總數額、土增稅等，再依持有期間適用不同稅率計算稅額。
官員表示，出售土地牽涉到土增稅及房地合一稅，設計稅制時，為避免重複課稅，在計算房地合一課稅所得時，可減除土增稅的稅基，也就是土地漲價總數額。
《土地稅法》規定，土地漲價總數額可選擇按「公告現值」或「申報現值」計算，財政部過去發現，曾有交易雙方透過約定較高的申報移轉現值，來提高土地漲價數額，雖會導致應繳土增稅增加，但同時也使房地合一稅的減項提高。
因此財政部房地合一2.0修法，限制土地漲價總數額僅能按公告現值計算，而未在土地漲價總數額中反映減除的部分土增稅，才能再以費用減除。
台北國稅局舉例，甲公司出售適用房地合一2.0土地，出售收入2,000萬元，取得成本1,000萬元，土地當期公告土地現值1,300萬元，甲公司自行申報移轉現值1,500萬元，前次移轉現值為900萬元，已繳納土增稅120萬元，無其他費用。
可減除的土地漲價總數額，僅能以公告現值計算，也就是400萬元（1,300萬－900萬元），而非以申報移轉現值計算的600萬元（1,500萬－900萬元）。
至於可減除的土增稅，甲公司自行申報現值計算漲價數額600萬元，其中400萬元已可列為漲價數額減除，剩餘200萬元占比為三分之一，乘以已繳土增稅120萬元後，代表還有40萬元可自課稅總額中減除。
因此甲公司出售土地的課稅所得為560萬元（收入2,000萬元－成本1,000萬元－土增稅40萬元－土地漲價總數額400萬元）。