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好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

 

近期央行向各銀行喊話，希望降低整體不動產貸款總量，這所謂「不動產貸款減降令」也讓房地產資深前輩，回想起台灣錢淹腳目時代，房價兩年漲四倍，也是在1989年2月28日的限制貸款與後來的提高利率之下，抑制了瘋狂飆漲的房價。

 

高源不動產估價師事務所所長陳碧源點出，1989年2月28日「中央銀行實施選擇性信用管制措施」包含第一、銀行辦理購地、建造、及購置住宅或企業用建築、建造高爾夫球場等土地擔保放款最高貸放額度不得超過1989年2月底土地公告現值加四成為限，期限最長為3年。

 

 

第二、暫停辦理無擔保購地貸款、無正當使用目地之都市空地擔保放款，及最近2年內轉手3次或3次以上之土地擔保放款；第三、凍結對投資公司之授信總餘額逾1989年2月底水準，以抑制投機活動。

 

由估價師卓輝華撰寫的《房市激盪五十年》書籍中記載，1987年國內經濟成長快速、台幣大幅升值、股市頻創高點、投資公司興起、大家樂盛行、解除戒嚴、開放大陸探親等政經情勢發展，造成房地產市場快速復甦。

 

書中也提到，1988年經濟開放措施，國民所得大幅成長，貨幣供給年增率在1986、1987年均高達51.42％、37.82％，顯示出市場游資充裕，當時的媒體經常以「台灣錢淹腳目」來形容富裕狀態。

 

股市連續大漲，游資獲利了終而投資房地產，1988年下半年房價「一日三價」且在預售、興建及完工時分批比例推案，預售與完工價格可能會有1倍以上價差，整體房價房價兩年漲四倍。

 

卓輝華在書中提到，在1980年購屋貸款利率高達12％，至1988年僅及其半，約年息6％，貸款年限亦由1980年的5至7年，到1988年可長達15年，低利率配合長期貸款，而銀行又因資金充裕積極鼓勵放款，房貸條件寬鬆，可貸至市價的七成、八成甚至九成以上，此金融條件令購屋置產者壓力大減，而其資金又可循環運用於其他標的之投資。

 

當時不少專家、學者都憂心房地產狂飆的後果，促請政府提出對策，但是隨著股票市場的瘋狂飆漲，房地產的漲風無法抑制。直到1989年2月28日「中央銀行實施選擇性信用管制措施」，並在4月兩度調高重貼現率及存放款利率，使中長期放款款最高利率由9.75％調高至13.0％。

 

書中描述，建築投資業者雖自力救濟抗議，但無濟於事，購屋消費者猛然驚覺房屋貸款利息在短短三、四月之後，由年息6.0％漲至11.0至12.0％時，購屋負擔壓力上漲一倍。房地產市場在6月時的銷售率已降至50％至60％，下半年更僅有15％至25％的銷售率。

 

後來1990年股市崩盤，房價也大幅滑落，加上經濟衰退、對外出口貿易減緩、產業外移，以及加強興建國民住宅，房地產進入黑暗10年，不過，從2000年開始，政府持續拋出「救市方針」與改變結構，這也是現在所出現的「台灣房價20年只漲不跌」。

 

 

對於本次央行與國銀喝咖啡，希望降低整體不動產貸款總量。陳碧源提醒，透過不動產放款的總量管制，也是不動產價格開始崩跌的開始，因此，央行或金融監理單位在決定是否干預資產價格上漲時，必須要確認是否已經面臨資產泡沫化階段，因為放款總量限制這種直接干預的手段很容易造成資金正常需求的排擠，且一旦資產價格上漲預期確立後，投機者仍會利用法令漏洞獲取所需資金，使得監理政策往往無法在設定範圍內有效防守打擊，並且殃及無辜。

 

他提到，現行中央銀行的選擇性信用管制措施，或者說從2010年來的選擇性信用管制措施，大多是針對特定地區的針對性措施。例如大台北地區乃至後來的六都或七都；一般解讀原因在於大台北地區或七都的房價漲幅偏高，房價所得比及貸款負擔率均高於其他地區。

 

美國聯準會9月將降息，台灣央行若不違反逆勢操作利率政策，就必須進一步針對不動產市場進一步更廣泛的總體審慎措施，可能就必須像1989年2月28日所採用的選擇性信用管制措施一樣，從針對七都都會區再進一步擴大到全國通盤使用的一般性措施。

 

陳碧源認為，央行除了規範各大銀行儘速自律性訂定銀行自主管理不動產貸款總量機制，可能仍會或有必要對於各種放貸類型做規範，並且擴大選擇性性用管制地區，並保障政策性放款對象。

 

例如真正的首購貸款族，金融機構應該嚴格規範定義，不是賣掉不動產又再買一次也叫首購，此外，都更危老重建、企業建築廠房應有放款確保，以達到放款分流，也不危及製造業貸款。而央行對於土地、建築融資這一塊，是否如同1989年一樣做更進一步的規範或限縮，避免不動產的過度炒作，影響放款總量及金融穩定。

 

陳碧源也提醒，現行台灣不動產政策呈現多頭馬車，從這次財政部、金管會針對限貸令要求銀行說明，逼迫中央銀行出手召開記者會及發新聞稿說明，國內不動產政策主管機關的內政部遲未表態，行政院有必須再進一步統合才行。