買房時怎麼選擇銀行貸款？
文／胡偉良
關於銀行貸款，大家普遍的認識是越早還越好，還的利息越少，其實這是錯誤觀念，無論什麼時候提前還款給銀行都是一樣的，銀行收取的利息都是一樣的利率，利息則會跟著你的本金變化而改變。
為了搞清楚這個問題，我們首先要搞清楚銀行的利息是怎麼計算的，還款一般分為：等額本息和等額本金。
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等額本金： 在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。 等額本息： 把貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。 |
買房時怎麼選擇銀行貸款？ (好房資料中心)
但不論採用上述那那一種還款方式，我們還款的都是分為兩部分，即本金和利息。我們習慣性的認為一開始還的利息多，後期還的利息少，所以提前還款不划算，其實不然，你每個月交的利息是根據你的本金來計算的。
那我們來算下你還的利息，假如你一共借款A元，年利率為b，第一個月還款的利息為A*b/12，這就是你還的利息，你每個月還的錢減去這部分利息就是還的本金c。那麼為什麼每個月還的利息越來越低，就是因為你上個月還了一部分本金c，你欠銀行的錢為A-c了，這樣你再算下個月利息的時候本金就變成了A-c了，本金少了，利息肯定少了。所以你每個月的利息都是銀行按照你當月所欠的本金的利息收取的。沒多收也沒少收。只不過剛開始本金多，利息就多了，大家就以為銀行故意高收利息。
那麼為什麼都說提前還款不划算呢，其實最主要的原因是房貸在銀行來說屬於優質貸款，很少有壞賬、爛帳，所以銀行不希望你提前還款，而且明顯的把前期利息設計的多些，讓你形成這種心理效應，減少房貸的提前還款。
通貨膨脹和還貸
我們再來談一談通貨膨脹的問題，貨幣在不斷的貶值，物價卻在不停的上升，十幾年那之後，你每個月還的那點錢所能買到的東西跟現在相比，更是差很大了，在現在的大環境下能在銀行拿到的貸款絕對是最便宜的，一定要好好利用，所以不建議提前還款。
選擇20年或30年的房貸？
其實房貸是就是向銀行借錢買房，只要是欠債其實不管借款期多少年都是有壓力，只是壓力大小而已。有的人選擇20年房貸，這樣能早點還完錢早點輕鬆，產生的利息也比較少，不想辛苦一輩子給銀行打工；而有的人則覺得時間越長越好，這樣每個月還貸壓力不會那麼大，這樣生活品質也更有保障。雖然說兩種年限的房貸各有優勢，到底該怎麼選，我們還是先來算一筆這兩種房貸所產生利息差距到底有多大吧。
為了更直觀好算，我們就以1000萬的房貸為例，假設利率1.7％看看分20年和30年還清，到底需要付多少利息錢。首先如果是選擇上20年房貸的，那麼付完自備款之後每個月還款55,833元左右，還完20年後總共需要還1170萬元，也就是說要還170萬的利息。如果是選擇30年房貸的，那麼每個月就需要還41,944元左右，還完30年後總共需要還1255萬元，也就是說光利息就有255萬元。所以這樣來看，雖然只差10年時間，但是利息卻相差了85萬，不過房貸利率不同，利息差距也有不同。
對一些在乎利息的入而言，比如一些月薪比較高的人，月薪能達到12萬元以上的人，那選擇20年房貸是比較合適的，這樣能省下85萬的利息，而且可以儘早回復無債的自由人身份。但如果是月薪不到10萬的，那就選擇30年房貸會比較好，每個月還的房貸也比較少，還有多餘的錢留著生活。
所以綜上來看，房貸20年和30年，無論選擇哪種都各有優劣勢，這個就要根據自己的經濟情況去選擇，不過兩種年限房貸相差85多萬的利息也需要認真的考慮，畢竟大家的錢都不是大風刮來的，要賺這85萬也不容易，所以還是要慎重考慮。