一個台灣兩個世界　「非六都」房價悄悄變質

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

 

2025年台灣GDP成長率預估達7.3％，2026年人均所得更將突破4萬美元，然而住宅市場並未隨總體景氣同步擴張。回顧2025年台灣房市，在第七波選擇性信用管制、銀行不動產放款水位控管，以及交易動能降溫等因素影響下，市場已由過往全面上漲的循環，逐步轉向以區域差異為主的結構性調整階段，尤其六都與新竹縣市以外的非都會區，其房價與交易變化節奏，已明顯有別於核心都會區。

 

2025年全台建物買賣移轉棟數僅26.1萬棟，年減高達25.5％，不僅創下近九年來新低，更是史上第三低量。根據清華安富住宅價格指數以2025年12月相較2024年12月的年變動觀察，全國住宅市場延續價格走弱與交易量收縮趨勢。

 

 

不過，相較六都與新竹地區，非六都縣市的房價修正幅度明顯較為溫和，多數縣市年變動仍落在小幅正負區間，顯示價格面尚未出現明顯急跌。

 

相較之下，交易量則率先反映市場轉折。清華安富住宅價格指數表示，多數非六都縣市2025年交易量呈現雙位數年減，顯示購屋決策趨於審慎，成交動能明顯降溫，「量先於價調整」成為非都會區住宅市場的主要特徵，市場流動性隨之下降，價格則以時間換取空間進行消化。

 

縣市表現分化　漲多區域修正壓力浮現

進一步從縣市層級觀察，非六都房價年變動呈現明顯分化。中部的部分縣市如南投縣，2025年12月住宅價格指數仍較去年同期上漲約1.8％，為少數維持正成長的區域；嘉義縣市房價則大致持平，年減幅僅約0.1％，顯示價格結構相對穩定。

 

相對而言，前期漲幅較高的縣市修正幅度明顯擴大，苗栗縣與花蓮縣年跌幅均超過5％，其中苗栗縣更達年減8.72％，反映投資型需求退場後，價格回檔速度加快。交易量表現亦呈現高度差異。需求結構較為穩定的縣市，如南投縣全年交易量年減約一成，降幅相對有限；而雲林、宜蘭等縣市2025年12月交易量年減幅度超過三成，市場觀望氣氛濃厚。

 

2026年市場回歸基本面　價格認知成關鍵

整體而言，2025年非六都住宅市場已明確進入盤整階段。成交量成為房市景氣變化的主要觀察指標，價格則透過時間進行調整。房市已由過去的全面普漲，轉向區域基本面主導的結構性分化格局，這一趨勢已在年度年變動數據中清楚浮現。

 

展望2026年，中信房屋研展室副理莊思敏指出，房市政策尚未出現鬆綁跡象，加上全球政經局勢詭譎多變，導致買方仍偏向理性觀望，短期內交易量恐難有明顯突破。目前的成交主力仍以剛性需求的首購與換屋族為主，市場重心將回歸「地段、產品、價格」三大基本面。盤整格局之下，買賣雙方的價格認知，將是決定市場交易量能否穩定回升的關鍵。