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民生頭條

 

文：吳光中

 

一般來說，一樓的「價值」通常高於二樓以上，如果建商表示「為求公平，全體住戶使用的契約皆為統一版本」時，小心這很有可能就已是包藏禍心的話術。尤其合約中所謂「用『標準層價值』來選屋」、「用『公開銷售表列價格』來找補」，這並不是人人一時就能意會出其中的「眉角」，若自以為看懂條文就簽字，想說房子蓋好就能開心入新厝，那就太天真了！

 

台北市南港區某都更案，有一棟兩層樓高的老舊公寓，譚小姐的房子位於一樓，並與建商談好了合作都更的條件，其中契約條寫到：「房屋面積價值之換算，是依建商『第一次對外公開銷售時』表列『標準層』之價格」為計算標準。」

 

 

此外，本案為爭取稅捐減免優惠，將以「權利變換」方式實施，不過，合約卻同時明確約定：「若『權變（公契）應分配條件或價值』與『本合約（私契）』不同時，以本合建契約（私契）為實際分配結果，雙方不得異議。」

 

沒想到，當譚小姐收到建商寄來的「選配房屋找補金額計算表」時，看完氣得快昏倒，因為一樓的單價為105萬元，二樓則為58萬元，導致「原一樓住戶」譚小姐要選擇「更新後的一樓」必須用二樓的價值、也就是多花費近一倍的代價才能換回。

 

譚小姐除了打電話到都更處陳情，也申請閱覽權變計畫書，一看才知道，她原來的一樓若依照「權利變換」（公契）的公式計算價值來選配更新後的一樓，實際上還有「剩餘價值」可多選其它樓層；無奈的是，合約卻又約定以「私契」為主，沒有擇優空間，讓譚小姐就算尋求司法救濟，恐也無法勝訴。

 

對此，長年研究都更合建契約陷阱的不動產律師蔡志揚表示，由於一樓可能有商業效益或約定專用空間，不屬於「標準層」，且價值通常比樓上高，但「土地持分」卻與樓上「相同」，算出來的可建容積與樓上一樣；因此若無考慮一樓的價差，若用「樓上的價值」來選擇「較貴的一樓」，就會出現不合理的情況。

 

 

只是，一樓的價值估算不易，且商效高的一樓地主，如果也要分到樓上戶別，很容易將原本其他樓層地主的可建坪數吃完，畢竟「餅／土地」只有一個。蔡志揚建議，在協商合建分配時，單就一樓來說，更新前後的價差，實務上往往是忽略不計，也就是用「面積」換「面積」，不再用價值來換算；但若有「一樓選配後之剩餘面積」要換算成「樓上層面積」時，就要考慮兩者間的「價差」。

 

「都更合建」比起「傳統合建」有個優勢，東龍不動產專任委託部經理陳泰源指出，權利變換實施的都更，政府會審議建商報核的權變計畫內容，亦即會審查地主的分配是否合理，因此如果合約採用權變分配附帶「擇優」條款，至少可以避免最不利的情況。也就是說，「都更合建」形同政府會協助地主對於合建分配做最基本的檢視，可以確保協商智識或能力不佳的地主，能有個還算合理的分配條件。

 

「可選屋面積」換算成「選屋價值」時，最好不要用「公開銷售表列價格」，台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆認為，表價肯定只有建商與代銷公司有，外部人員很難知悉，且建商告知的單價未必符合市場的真正行情，若將來有糾紛導致訴訟，法院也會要求「建商提供」表價，如此一來，地主將更難保障權益，不如約定「選屋時提供」或「權變計畫核定」的單價，才比較有確切的依據。