想活下來！不動產界的心聲：三鬆綁、一延續
2025/12/31 09:00
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
2025年建物買賣移轉棟數單年減幅高達26％，創史上最大，不動產交易的成屋以及預售屋呈現雙衰局面，對於展望2026年，房仲全聯會以及建商代表皆提出政策建言，尤其是期待第七波選擇性信用管制能夠部分鬆綁。
房仲全聯會提出6點包括：
第1、建議房貸利率應低於3％：期望政府能保障首購族及換屋族低利率，自用型房貸產品利率之增幅應在金融機構兼顧風險控管之考量下，以房貸利率地板價加2碼為上限，以避免金融業不合理提高房貸利率，增加購屋者負擔。
第2、建請中央銀行適度調整第七波信用管制措施，第二屋貸款建議應回復8成：在少子化的當前環境下，應以政策引導鼓勵生育。建議針對已有子女、確具換屋需求之家庭，其第二戶購屋可比照首購貸款條件，將住宅貸款成數放寬至八成，以協助改善居住空間、符合家庭成長需求。
第3、 豪宅貸款建議應回復至7成：市中心精華區住宅及3房以上大坪數住宅，非為市場交易主流，但仍有其基本的剛性需求，現今民眾購置定義豪宅僅容許3成貸款，需備7成高額自備款，致使高價住宅市場幾乎陷於停滯，有違交易市場自由機制。建議應放寬該項限制，恢復豪宅的居住正義，將豪宅貸款回復至7成，並重新定義豪宅總價。
第4、持有10年以上換屋，信用管制應排除：換屋過程需要時間，尤其先買後賣，同時擁二屋資金壓力龐大，然而在處理過程中，常被誤認為投機客而被列入管制對象，實有不公。為提升居住品質，建議政府應鼓勵民眾換屋，針對原屋持有10年以上的換屋者，應排除信用管制，並宣導銀行業者多加承做此類換屋貸款。
第5、屋齡40年以上老屋換屋，信用管制應排除：根據內政部統計，114年第二季台灣屋齡超過40年的房屋總數逾360萬戶，面對愈趨劇烈的極端氣候及無預警天災，老屋的居住安全及生活品質堪憂，惟都市更新推動耗費時間冗長，進展十分緩慢。建議政府調整政策，針對屋齡40年以上老屋，其換屋應予排除信用管制之外，提升長者換屋意願，保障居住安全。
第6、鼓勵購置第二屋投入社宅行列：對於名下已有房屋之民眾，若第二戶購置目的係投入公益出租市場，建請政府比照既有租賃政策，將貸款成數放寬至八成，但仍不提供寬限期，以防杜套利行為，同時更有效提升公益租屋供給量。
全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰提到，政策應該要有「三鬆綁、一延續」：
第1、鬆綁或取消土建融「18個月開工」限制：目前規定建商購地後須在18個月內動工，在缺工缺料與申請建照冗長的現況下，這是不合理的「緊箍咒」。
第2、放寬並拉高豪宅限貸令認定門檻：隨著通膨與房價上漲，總價拉高，許多換屋產品被認定為豪宅，貸款僅剩三成甚至貸不到款，購屋者要準備更多自備款，應該要拉高豪宅認定門檻，將台北認定標準調高到1億元，新北提高到7000萬元，台中提高到6000萬元，讓購屋者能貸到款，才能提高自住換屋市場流動性。
第3、鬆綁房地合一2.0稅率及轉售限制：在房市已明顯降溫的當下，建議「適度放寬」預售屋換約轉售的條件，比如持有稅，兩年內稅率降為40％，2至5年為30％，活絡市場資金，進而增加交易稅收，彌補國庫缺口。
第4、延續並擴大新青安優貸：建議將新青安2.0政策常態化，排除在《銀行法》72-2條的建築貸款集中度的總量管制之外，擴大適用於有小孩的換屋家庭，優先適用，才能落實政府的居住正義。
將捷建設董事長林長勳表示，建設業面臨市場波動、成本上升、少子化導致人工短缺以及土地供應有限等挑戰，建商需謹慎應對市場變化，呼籲政府適度調整土地政策。
雅豐建設總經理紀樹能強調，目前市場呈現買方需求存在，但供給與信心不足的結構，2026年推案與交易量恐將下降，並將影響到包括油漆、水泥、營造等大量基層勞動與產業工作鏈。他認為房價短期內不具備再上漲空間，但是否走跌仍須觀察，希望政府不要再過度管制，讓市場回到正常機制運作。
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