獨家／桃都發局長：可負擔住宅「市場謬論一籮筐」　產權完全屬於購買方

好房網News記者林和謙／桃園報導

 

桃園市政府這幾年深入發想與規劃的「可負擔住宅」政策，近期於桃園市議會完成《桃園市可負擔住宅興辦管理自治條例》草案三讀通過，並送中央審議、核定。而最近一些關於「真正可負擔得起的房子」的觀點也出現，就有不動產業界人士認為「可負擔住宅」其實是「使用權住宅」，並直指可負擔住宅的價格不便宜，也提及若原買方過世後，有可能購買價格因市價上漲而超過清算價值，繼承人在經濟上無法有效繼承...等論述。桃園市政府都市發展局江南志局長接受《好房網》記者獨家專訪指出，對於近日的諸多關於「可負擔住宅」政策的觀點，大多是錯誤的解讀，且容易誤導民眾；江南志局長也針對諸多謬論，提出清楚說明。

 

不僅有人將「可負擔住宅」解讀成「使用權住宅」，甚至還將可負擔住宅貸款8成的政策批評是「像有些建商用話術騙人購屋」的論述。江南志表示，近日一些對於可負擔住宅的錯誤言論，非常容易誤導大眾，是不妥當的發言。

 

 

連房子都沒有　何來資產配置問題？

 

「如果連一間房子都沒有、甚至連一間房都買不起，何來資產配置的問題？」江南志強調，當初桃園市府在推動「可負擔住宅」政策的一個較大困難點，就是讓所有人都理解，「住宅這件事，也是可以去商品化的」；他說，一直以來，多數人對於「住宅增值」視為理所當然，也形成住宅市場「商品化現象」，而衍生出房市炒作及哄抬亂象。

 

江南志指出，常有人提到，買房如果不會增值或房價虧損，就不是好的資產配置。但他強調，有不少民眾因為台灣房價大幅走高，他們連「基本的居住權利都沒有，甚至連一間房子都買不起」，那又何來資產配置的問題？當許多人把住宅當商品，「可負擔住宅」單純就是要滿足民眾「基本的居住權利」而生的政策，希望真正保障民眾的居住權，而且是長期穩定的，並擁有自身的房地產產權。  

 

「可負擔住宅」非使用權住宅　擁完全產權、也可參與都更

 

對於「可負擔住宅」是「使用權住宅」的說法，以及有人指可負擔住宅「建物是政府的、土地也是政府」的說法，江南志表示「都是錯誤的解讀與認知」。他說明，桃市府對於「可負擔住宅」已規劃詳盡的信託合約，合約上「房地產權未登記在買方之下」，並非「無產權」，而是「房地產權完全屬於買方」，市府只是運用細膩的信託合約機制，希望可負擔住宅不可以隨意買賣、且不讓其在市場流通而成為「炒作商品」，不能藉此炒作賺價差。

 

江南志說，當買方住在可負擔住宅30年、40年後，如果建物有都更重建的機會，依然可以參與都更、並擁有完整房地產權，「且是永久產權」，而且下一代可以繼承；只是桃園市府擬定「嚴謹的制度」，不會讓可負擔宅在市場上有買賣炒作的機會。而《桃園市可負擔住宅興辦管理自治條例》也有清楚規範，只要承購人（25～未滿45歲的婚育家庭）名下沒有購買第二間自用住宅，就可以無限期住下去，且下一代符合資格，則可以持續繼承住下去。

 

確保繼承人權益　也保障未成年子女

 

而關於房屋市價若漲、超過清算價值，繼承人在經濟上無法有效繼承的說法，也是錯誤解讀。江南志指出，上述的說法，依舊把框架「繞在市面上的一般住宅」，市府必須強調，可負擔住宅「就是要去商品化」，並持續照顧需要照顧的人，而很重要的是，如果原本買方以總價800萬元向市府買了一間可負擔住宅，住了20年後若買方有其他生涯規劃而不住了，則市府在進行資產清算之後，仍是以800萬元買回，如此，能確保可負擔宅的房價穩定，雖價值未上升，但也不會有炒作價格的問題，自然也沒有超過清算價值的問題。

 

至於繼承的部分，江南志表示，舉例來說，符合資格的一位父親購買了可負擔住宅，若住了一段時間後該父親過世，其子女繼承的樣態大致有幾類：●若原先父親以700萬元購置可負擔住宅，且房貸已經完全繳清，如果其子女符合資格且願意繼承，則可以直接繼承該房產繼續居住。●父親以700萬元購置可負擔住宅，房貸已完全繳清，子女如果不願意繼承，而因房貸已還清，相對單純，則市府會以當初原價700萬元購回，子女可分回700萬元。●當初父親以700萬元購置可負擔住宅，過世時，貸款未繳清，而其子女又不想繼承房子，則政府會進行資產清算，在扣除未繳清的房貸後、若房產價值剩450萬元，則其子女可以分回450萬元；而若父親過世時，貸款仍未繳清，其子女又願意繼承房產，則進行資產清算後、如剩下150萬元房貸，子女可繼承居住、並繼續承接房貸持續繳納。

 

江南志說，桃園市政府進行資產價值清算後「保證買回」，會將當初購屋或是扣除未繳清的房貸之後的價款，退給原購方或其繼承人，購屋款都拿得回去，絕非「被政府平白收走」；所謂「好處歸政府，賠錢算買方」的論述絕對錯誤。

 

此外，江南志說明，針對可負擔住宅的相關機制，市府都有經過思考縝密，並設想到一個情形，如果父母購買了可負擔宅，在住了十年後如果突發意外，父母親都離世，但其子女若仍是未成年，因子女需要被照顧，則市府會為其保留這間房產，並研議相關機制讓孩子續住，相關作法持續收斂，會確保原買方的未成年後代仍有居住權利。

 

江南志也提到一種情形，如果原已購方在住了30年後，因不續住而要賣回給市府，如果房屋未妥善居住而出現較重大毀損或瑕疵，則市府會請專業第三方進行精確估價及鑑價，如果原本700萬元總價、減除減損及維修成本後剩下600萬元，則政府就以600萬元保證向原購方買回；但原購方打算在官方交易平台以600萬～700萬的價格出售，市府亦不反對。

 

風險極低　銀行貸款八成毫無問題

 

至於貸款8成的部分，江南志指出，市府已與多家公股銀行洽談專案擔保方案，因為若原承購人無法負擔貸款，銀行根本不必循冗長的法拍程序保障債權，而可以直接通知市府，市府保證會買回，因此銀行認為風險極低，都表達可以討論貸款成數8成、貸款年期30年的方案，這方面完全沒問題。他強調，必須告訴大家的是，政府的住宅政策必須多元，除了只租不賣的社會住宅、包租代管，「可負擔住宅」是另外一個可行政策，也獲得許多民眾的認同，他們認同「房子不是炒作，是單純用來居住的」，而且能以更容易負擔的價格取得屬於自己的房產，讓生活更安穩，只是不能在一般市場買賣、流通，「必須在桃市府規範的架構內賣回給市府，以確實去商品化」，也突破一般傳統思維與框架，讓市場更安定、並給予民眾另一種選擇。