「2指標」雙走升！他揭房市景氣衰退真相：房價變動劇烈區現形

好房網News記者林和謙／台北報導

 

這一波國內房市從2017年建照與使照交叉之後，經由「建照→開工→使照→買賣移轉」流程，整體房市景氣由盛而衰的發展趨勢相當明顯。房市專家、前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，尤其是在央行第七波信用管制的嚴格規範下，再加上購屋者普遍採取觀望態度，建商營運策略漸趨保守也成趨勢；此外，近年受到缺工缺料以及「土方之亂」影響，導致工程遞延，甚至有些建案暫緩開工，都會讓實際使照數量遞延、也顯現房市景氣的走勢真相。另外，營建業者「歇業、退場雙升」情形，也顯示房市景氣不佳。

 

另外，使照是否延長申請也是景氣走勢的重要觀察指標，若建案銷售欠佳，建商為免房屋稅負擔壓力，常會以展延至下一年度申請使用執照因應。莊孟翰指出，其次，完工後第一次保存登記究竟是登記在承購戶，或仍舊登記在建商名下，也可據此依實際銷售情況分辨景氣動向。

 

 

莊孟翰表示，依內政部公布數據，2017～2025年建造執照數量合計1,315,115棟、使用執照994,165棟，兩者差距高達320,950棟，由此一數據所衍生的超額供給問題，必然會在各地建案陸續完工之後、嚴重衝擊市場景氣，其中尤以價格超漲與超量推案地區影響最大。此問題將會在未來三、四年大量建造執照陸續完工進入大量交屋階段，整體市場景氣將會逐漸呈現大量建案保留戶、地主戶與投資客釋出的新成屋競價求售，而逐漸顯露疲態，受創最嚴重的必然是蛋白區與房價超漲區域。

 

此外，建案開工數量從2017年7.61萬棟之後，逐年增加至2022年最高點14.64萬棟，增幅高達92.50％，其後逐漸下降至2025年12.55萬棟，減幅驟降為14.30％。莊孟翰說明，由此顯示，景氣逐漸下降的發展趨勢，今後若房貸未能適度鬆綁，開工數量勢必隨著推案量驟減而逐年遞減，其間所顯示的便是房市景氣衰退後遺症越來越嚴重。

 

莊孟翰指出，依據經濟部公布數據，2025年全台營造業歇業家數高達3,770家，創近四年新高；此外，公司解散、撤銷及廢止家數也高達3,437家，創近三年新高，兩者分別年增31家、122家，由這兩項指標同時出現「歇業、退場雙升」情事，除土方問題之外，房市景氣急遽衰退也是另一重要原因。至於未來房價變動最劇烈的區域以及難去化關鍵，包括大量推案的超額供給、超漲地區與重劃區，以及投資客炒作與定位錯誤的產品，都必須當心。