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好房網News記者林和謙／台北報導

 

觀察過去10年、20年，國內房價都呈「漲多跌少」趨勢，既然過去數十年多在漲，因此有不少人認為未來20年、30年房價會繼續漲，但真是如此嗎？長期研究房市的不動產趨勢專家、法學博士錢世傑指出，因為少子化嚴重，10～15年後屆時購屋需求將會明顯減少，加上繼承集中化、人口銳減，會讓房市需求問題更嚴重，此外，台灣未來因為勞保等退休議題，恐使財政負擔加重，「不動產加稅」看起來會是必然的趨勢，到時不動產持有成本增加，可能會出現拋售導致的供給量增加，種種因素堆疊下，房地產價格將因而下滑。

 

觀察實價登錄資訊統計，整體房價上衝，從2012～2021年這十年來，包括台中、台南、高雄平均房價漲幅都破100％，更有行政區漲幅破200%、300%，台中市房價平均漲幅為118.9％，台南市漲幅高達189％，高雄市漲幅也達近138％。此外，其實2003年開始國內房價就明顯上漲，除了購屋需求、供給量不小，還有資金行情、市場熱錢而助長炒作，使房價飆漲；直到2010年房市交易量開始出現疲軟、下降，但房價仍在漲，政府當時才開始祭出相關措施，包括2010年央行的針對特定區域的選擇性信用管制，還有2011年的奢侈稅，但出手都已顯太晚，政策推出不夠即時來抑制過熱房市，拉不住房價高衝揚長而去。

 

 

看到過去10年、20年房價多呈上漲，很多人說未來20年依舊繼續漲，但真能如此推斷？錢世傑分析說，從民國60年開始說起，當時全國人口數大約1,500萬人，民國70年代迎接經濟快速起飛潮，人口快速增加，大家一直生、拼命生，形成人口飛漲的時代，當時學校不夠就廣設學校，房子不夠就拼命蓋，房價也被拱起。

 

錢世傑表示，隨著經濟成長、人口飆速飛增，房市、股市炒作氣氛四起，民國79年股市來到12,682點，房地產供不應求，也與日本一樣噴漲，這一個時代是經濟高速飛漲時代，房地產漲是有其實質面的依據。民國80年代，經濟成長率難以再見10％以上的大成長，又當人口紅利逐漸不再，經濟低成長的壓力，政府採行低利率來因應。

 

2020年COVID-19疫情，讓世界各國手忙腳亂，美國採「無限QE」策略，導致股市、房市大幅度噴漲。錢世傑說，這一段時期，主要是六、七年級生在購屋，房地產上漲仍有其實質需求面，加上資金寬鬆，加上一些炒作力道，所以使房價上揚。

 

不過少子化嚴重將逐漸發酵，錢世傑指出，少子化世代大約是每年出生人口數在20萬上下，目前最早一批少子化世代大約正在唸大一，十年後會開始買房，屆時房市需求面將會減少，加上繼承集中化（等繼承房產不買房）、整體人口逐漸跌破2,000萬人等因素，會讓房市需求問題更嚴重。

 

錢世傑分析，觀察與台灣人口發展情況相近的日本，明顯有通縮的現象，要靠印鈔才能勉強偶見高通膨，未來台灣也可能通縮，在通縮的時代中，房地產需求又大幅度減少，房地產價格可能會與日本相似，中古屋的價格大幅下修，當然也許與日本中古屋價格本來就比較便宜、持有成本較高有關，可是台灣未來因為勞保等退休議題，將使財政負擔加重，不動產加稅看起來是必然的趨勢，屆時房地產持有成本增加，可能出現拋售導致的供給量增加，又如上述諸多不利因素疊加，房地產價格可能會下滑、需求也減少。