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好房網News記者林和謙／台北報導

 

美國聯準會於台北時間19日凌晨公布最新利率決策降息一碼，聯邦資金利率目標區間下調至4.25％～4.50％，會中也暗示2025年可能只會降息兩次，較先前預測的調降幅度小。而台灣央行緊接著於19日召開第四季理監事會議，決定暫緩第八波信用管制；高力國際研究部資深董事梁儀盈指出，第七次信用管制使得投機客出場一大部分，炒作風氣減少，住宅與土地交易市場回到理性不追價的局勢。而高力國際董事總經理劉學龍認為，2025年土地市場將在信用管制政策的影響下，交易動能將比2024年弱，至於商用不動產在自用買家的支撐下，仍為穩健。

 

央行及內政部所公布資料，有鑑於房市交易縮減，每月買賣移轉棟數從今（2024）年8月後開始逐月下滑，民眾對房價上漲的預期心理趨緩，第七波信用管制成效顯現，因此此次暫緩第八波信用管制，並且基準利率及存款準備率都維持不變。不過央行提醒，雖然住宅貸款及建築貸款的年增率有回降，但銀行整體不動產貸款占總放款的比率在11月時仍高達37.4％，因次明年將持續檢視銀行的管制成效及不動產款自主管理的改善方案。

 

 

央行歷次的信用管制政策多針對住宅投機市場而來，梁儀盈表示，第七波信用管制限縮了投資槓桿的操作空間，使得投機客出場了一大部分，炒作風氣減少，而銀行端針對住宅放款的嚴格審視也有助於維持整體金融系統穩定，住宅及土地交易市場回到理性不追價的局勢，土地交易全年雖突破2,000億大關，高於2022及2023年，但主要都集中在前三季，第四季在管制政策發酵下，交易動能明顯趨緩，因此預期2025年住宅市場銷售動能在政策並未有所放寬下將持續受到壓抑，連帶建商購地將保守以對。

 

反觀商用不動產，今年則是出乎意料的熱絡，梁儀盈說，尤其在自用型買方的支撐下，全年度交易成交金額高達1,760億元的歷史新紀錄，其中廠辦、廠房及倉儲物流就貢獻1,018億元，占整體交易近6成，特別是AI等新興技術相關的上下游產業鏈，除了是拉抬台灣經濟主力外，也是商用不動產中擴廠最積極的買家，預期在貸款利率的成本限制，以及產業穩定擴張的帶動下，自用型買盤應該還是2025年的市場成交主力。

 

劉學龍認為，從國際局勢來看，2025年最大的變數便是美國川普總統第二任的全球貿易政策及科技產品管制措施，以及地緣政治風險越來越高，這些都不利全球經濟的穩定，IMF預期2025年全球經濟成長為3.2％，與2024年相同水準。

 

劉學龍指出，台灣方面，央行預測明年外需及民間投資都將持續成長，整體經濟成長動能延續，預估2025年經濟成長率為3.13％，有助於拉抬商用不動產，特別是產業用途相關的使用需求。此外，金管會10月份也預告將檢討修正保險業最低收益率限制，如果新制如期上路，也將放寬壽險業投資標準，對商用不動產市場來說勢必是一大利多。

 

而在產品的潛力上，劉學龍表示，2025年土地市場仍將在信用管制政策的影響下，交易動能將較2024年弱；商用不動產在自用買家的支撐下，廠辦、廠房及倉儲物流需求仍穩健，此外，這類型的投資標的也可獲得較高的投資報酬率，對法人投資較具吸引力，因此預期廠辦、廠房及倉儲物流在2025年仍有穩定表現。