買賣預售屋課不課奢侈稅？ 眉眉角角要注意
2013/06/20 13:44
撰文／王基風
奢侈稅實施屆滿兩年，民眾對於課徵範圍仍是常常摸不著頭緒，尤其買賣預售屋是否必須課徵奢侈稅，時常搞不清楚。其實預售屋在興建未完成前，是屬於「移轉權利」，並不在奢侈稅的課徵範圍內，不過一旦有交易完成的結果，買賣方仍需要申報個人綜合所得稅，若遺漏申報被國稅局發現仍會被處以罰鍰。
預售屋興建中轉售，是可以不必繳奢侈稅，但仍有部分細節須注意。（圖／好房資料中心）
即使興建中的預售屋不在奢侈稅的課徵範圍，一旦出售後屬於移轉權利，不過民眾要注意，雖然不用繳納奢侈稅，但買賣方仍得依照所得稅法規定，按照實際交易金額來申報個人綜合所得稅，若不慎遺漏將會被國稅局視為逃漏稅，屆時又得多繳交罰鍰金額。舉例來說，小陳買進一間價值1500萬的預售屋後，在2年內的建蓋過程中，先以高出200萬的價格賣出，雖然不必課徵奢侈稅，但200萬的資本獲利必須納入綜合所得稅。
不過，預售屋完工後，第1次由建商名下過戶給買方，不必被課徵奢侈稅；但只要第1次登記過後，買方在2年內立即出售新成屋，仍得申報繳納奢侈稅。
另外，倘若賣方是賠錢售屋一樣得被課稅。舉例來說，小王1年半前買進3千萬房屋，但由於他名下有不少房產，該房屋非自住被視為投資，但由於景氣轉換，小王一時之間現金「軋」不過來，為了籌措資金只好以2500萬出售房屋，但仍得繳交1年以上10％的250萬奢侈稅金。
奢侈稅屬於「銷售稅」性質，就像營業稅、貨物稅一樣，並非資本利得稅，與賺賠並無關係，因此只要有交易行為就會被課稅，實際成交價格多少就得依規定被課徵，且不能扣除成本，即便賠錢照樣得繳稅。