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好房網News記者蔡佩蓉／專題報導

 

央行第七波選擇性信用管制之下，管控寬限期、貸款成數，加上銀行房貸放款也自主性調高利率、降低成數，讓房市由盛夏轉入寒冬。雖然近年建商、代銷因房市景氣大好，賺入滿手現金，但假若持續的銷售低迷，建案降價就可能會出現了。

 

根據國泰房地產指數數據，8月即使逢農曆鬼月，全國銷售率仍有20.66％，但9月全國銷售率，卻大幅下滑至13.59％，相當於新案開盤30天內，只賣13％。

 

 

住展雜誌最新11月「住展風向球」分數為43.6分，是維持綠燈的「復甦安全」區間，但分數創了15個月新低，即將挑戰低於42分的黃藍燈「衰退注意」，而前一次出現黃藍燈是在2022年的11月。

 

919金龍風暴後，房地產知名建商與代銷都提出了看法。包括愛山林建設董事長祝文宇在11月底的法說會提到，2025年供給量大、需求不大的供過於求局部區域，可能有人會開出降價第一槍，且沒有需求支撐的地方，會涼很久，但不會在北台灣。

 

華固建設董事長鍾榮昌則表示，2025年供給量會減少，投資性需求將下降，但剛性需求仍在，雙北房價穩定，但雙北以外供給量較多區域，價格可能有5至10％的修正空間。他也強調，華固不留餘屋，即便前波景氣不好時，也有調整價格賣。

 

 

戴德梁行董事總經理顏炳立在《數字台灣》節目中提到，支撐房價的「四根柱子」資金、利率、供給、需求，只剩自住剛需還在；買氣斷崖式下降，但價格要跌得有一段時間，只是房市斷頭、泡沫化機會不大。

 

由於目前建商購地貸款為5成，並保留1成動工款，且需檢附興建計畫，並切結於18個月內動工興建，加上2022年初金管會調高不動產抵押貸款風險權數 ；目前餘屋貸款也只剩3成、央行調升存款準備率，以及近期防堵租賃公司貸放給建商等，都是政府關緊資金水龍頭的措施。

 

 

第七波選擇性信用管制也阻斷了投機客、投資客、多屋族，利用銀行借貸炒作的資金管道。第一太平戴維斯台灣總經理陳逸鴻指出，阻斷投資者的資金渠道，的確會讓買方卻步，現在只有自用、有實力的客戶才會出手。

 

對於建案降價可能性，景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，當一半以上建案銷售率連續8季至12季呈現「30天賣不到1成」，就可能有多殺多的賣壓。建商最怕「口袋不夠深、不景氣時間太長熬不過」，且若有賠得起、貨又多的大建商，帶頭大殺，造成行情被破壞，恐怕「一跌就是暴跌」。