建商不買地!7年來最少量 戴德梁行公布1數據:不怕沒房可推

2023/07/06 10:10
EBC地產王記者張琬聆/綜合報導
 
房市冷清工料成本又高,建商購地踩剎車。戴德梁行統計今年上半年土地交易量僅363億元,是2016年房地合一稅實施以來最低量。不過因近4年累計購地量逾1兆元,足以支應建商至少6年的開發量,因此預售屋訂價權仍可掌握手中,並以減緩推案為最佳因應策略。
 
戴德梁行5日發布第2季房地產市場及下半年展望報告,商用市場在「新光一號REITs」清算6案全數標脫,撐起本季投資市場下,商用不動產交易金額522億元,較去年同期增88.9%,為近5年單季第2大量。
 
今年第2季投資市場在新光一號撐場下表現突出。圖/戴德梁行
池裡的魚不多 商用不動產大賣非常態
 
不過戴德梁行董事總經理顏炳立直言「賣掉了相當不容易,聽說賣得很辛苦!」整起標售僅有少數買方投標,讓人看見「池塘裡的魚有多少」,但還能賣掉也代表很多行業都賺到錢「要找地方Parking」,但標的物的投報率不高、想增值也需要再多等一陣子。
 
顏炳立進一步指出,新光一號標售案並非常態,意味後續的投資市場仍不容樂觀。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達也表示,扣除該標案,第2季商用不動產成交額合計僅剩215億元,表現並不亮眼.且多為自用購入,投資並不熱絡。
 
顏炳立認為後續投資市場不容樂觀。圖/EBC地產王張琬聆攝
建商看清住宅需求大減 土地交易量創7年最低
 
至於與住宅市場較相關的土地交易,則維持量低價穩格局,第2季交易量200億元,累計上半年達363億元,為2016年房地合一稅實施以來最低量。楊長達指出,2016年與今時有3大相似處,正好有打房政策房地合一稅實施、公告地價大幅調漲,還適逢大選政權移轉,另開發商因觀望而創下2009年金融海嘯後首度跌破1000億元土地交易量。
 
楊長達指出今年土地交易量大跌,反映的則是建商土地存量充足、國際原物料及人工成本上漲、央行升息及選擇性信用管制,以及《平均地權條例》修法對於房地短期內移轉的限制,建商對於以上因素的影響了然於胸,判斷「住商類土地需求大減」。
 
建商縮手,今年土地交易量大跌。圖/戴德梁行
近4年購入逾兆元土地 供6年推案無虞
 
楊長達透露,2010~2018年正常狀況下的年度土地交易量約1500億元,可是為開發商1年的推案需求量,但2019~2022年短短4年累計交易量則高達1兆800億元,換算可供應建商至少6年的開發量,「不會有存貨不夠的情況」,因此預售屋的定價權仍握在建商手中。
 
楊長達表示,在工料雙漲及預售屋移轉限制籠罩下,預售房價、購屋需求與開發成本若無交集,減緩推案即是建商最佳因應策略,估計在建商開發成本既定下,只能等購屋人逐漸接受成本結構為基礎的房價,土地推案興建才會啟動。
 
顏炳立估計,由於建商對資金分配會越來越謹慎,「子彈剩一把了,土地要降價才會買」,因此土地交易量應會再縮,也難怪許多台北大咖建商都直接表明「不買地了」,甚至過去3~5年都買足6~7年存量,還有釋出賣地來多存點糧。
楊長達提及,建商土地存貨充足。圖/EBC地產王張琬聆攝
住宅樓地板建照大減 短期難再有指標大案
 
另一方面,根據營建署核發建造執照的最新統計資料分析,2023年1~5月的建照核發件數較去年同期減少2525件,其中住宅類總樓地板面積較去年同期減少234.42萬平方公尺(約70.91萬坪)、約減少23.58個百分點最為顯著,若以全台平均單戶面積約40坪計算,今年1~5月申請興建的住宅戶數減少將近17700戶。
 
楊長達指出,核發建照縮減狀況估計會再惡化下去,一整年就會少5千件,甚至開玩笑表示,由於大案都縮小了,「短期內也不容易再看到像『都廳大院』這種一次4000多戶的大案」。
 

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