搶進vs.觀望？10大房產專家看下半年房市
2024/08/21 09:11
好房網雜誌2024年8月號／撰文：Miranda
近年堪稱政府打房最密集、最激烈的一波，然而在控管政策輪番上路之下，通膨效應帶來的資產縮水恐懼、股市不斷創下新高紀錄，市場大筆資金流動，造成房市看跌不跌，加上又來一支新青安強心針，2024年上半年堪稱史上房市最火爆的一年，然而第二季結束前，央行加碼限縮第二戶信用管制成數、降為六成，但資金潮湧進之下，對於下半年房市，無論是建商或是房市專家均認為房市今年年底前恐怕看不到轉空跡象。
沒有跡象顯示資金減少下半年預期價量齊揚
少子化及低總需求帶旺小坪數商品
愛山林建設董事長祝文宇表示，觀察房市要看資金的動向，舉例民國73年到78年時期，房價上漲飛速，台北市房價從10萬漲到50萬元，但這一波房價走勢，以板橋「江翠ONE」而言，是上一波低點的代表案，當時單價最低不到40萬，但現在區內其他建案已出現80萬元單價，其實對比歷史經驗，漲幅並沒有很大，但是單價上來、總價拉高了，消費者被逼得往外圍購屋，就連在中南部也找不到2字頭了，北台灣的桃園A7房價出現50萬元紀錄，目前地板價30幾萬的行情就在基隆。
「在第一線城市買不到地，跑到二、三線城市買，遍地開花的區域，人口不夠多、沒有住的需求，供給大於需求，房價就漲不上去。」他認為觀察房市景氣，要觀察資金流向，下半年預期價量齊揚，房價恐怕還沒到頂，關鍵在於，沒有跡象顯示資金減少，且沒有其他管道可以分流，「目前還沒有任何跡象顯示錢會減少，要小心供需而已，就怕供過於求房價down下來。」
國泰建設董事長張清櫆則表示，2023年上半年房市抑制房價措施不斷，加上選舉、平均地權條例上路，使得第二、三季房市冷卻，預售屋供給量減少、市場上能選擇的成屋也不多了，但到了第四季預售開始醒過來了，主因在於總統大選後市場逐步恢復正常，2024年前二季通膨壓力並未減緩，經濟成長比預期好，且股市發展很快站穩二萬點，讓累積財富的人選擇房地產保值，延續第一、二季暢旺的銷售，若無不利因素，有機會延續到第三、四季，但他也認為，「營建業者並不希望太熱絡，盲目買房不是好現象，希望市場是溫和加溫。」
張清櫆分析，現在還是以總價市場為導向，小坪數產品是市場上的主流，因為在原物料及工資成本雙漲下，房價很難下跌，小坪數的總價相對好入手，而隨著少子化趨勢，小坪數的需求也比大坪數強勁，國泰向來是以自住產品為主，產品規畫受到消費者青睞，就算是在大環境景氣不佳的時期，依舊可以保持穩健經營的策略方針。
各大產業向上成長帶動房市發展
建築成本不斷堆疊看不見房價回跌態勢
營建股三大巨頭之一的華固建設董事長鍾榮昌分析，台灣不缺資金，而且同步觀察國內經濟呈現高成長、股市又創新高，目前市場交投熱絡，但供需仍算平衡，預計各大產業向上成長的情況下將帶動房市發展。他也指出，房地產市場是個循環，現階段已到繁榮階段，應該多思考未來何時將出現反轉，不過只要不出現超額供給，未來兩年內都相當樂觀。
近期房價趨勢看漲，長虹建設總經理李耀中指出，長虹近年來推案多採邊建邊售，掌握大部分營造人力成本，才能確保優質的建築品質，至於未來房價趨勢，他則認為，在零碳排時代來臨之下，建築成本不斷堆疊，加上土地問題無解，台灣地狹人稠，人口多集中在大型都會區，使得土地供不應求，暫時看不見房價回頭態勢。
榮登2023年獲利王的潤隆建設總經理林暐鈞對於未來房市看法，他指出新青年安心成家房貸期限至2026年七月，首購、小資族的進場意願強，2024年房市剛需買盤仍在，市場買氣仍以低總價、小坪數產品為主流，故潤隆持續規畫具地段低總價之小宅、小二宅及二加一房等產品，不僅可自住亦可作為置產、出租等多元價值。目前全台房市需求量大，尤其以南部區域最為強勁，將持續在南部地區購地。
台資回流五年管制將屆股市房市仍將暢旺
台中高雄兩大科技重鎮成推案重點
鄉林集團董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰指出，營造成本居高不下，就算政府接連打炒房，但效果有限，房市2024年仍逆勢而上，他自己身為開發商也很傻眼，不過被管制長達五年的回流台資，今年八月起將逐批鬆綁，多數可望投入股市與房市，下半年新推預售案銷售會加快、大面積及整棟的新商辦行情看俏，且政府預告軍公教2025年將再調薪，若帶起新一波物價，他預期不動產市場未來三年持續穩健。
至於下半年房市表現，哪裡最被看好？賴正鎰分析，政府協助高科技業回台投資，從北到南都有科技業增設新廠，台灣科技長廊儼然成形，近來受惠AI及半導體相關供應鏈暢旺，台中市爆量推案及高雄房市補漲飆升，形成中、南部兩大科技重鎮，帶來龐大的年輕就業人口，創造新一波人口紅利，絕對是最具增值空間的城市，商辦大樓也會是推案重點。
新青安政策讓以盤代跌市場另起波濤
下半年若價穩量增自住者可大膽搶進
房仲公會全聯會指出，第六循環多頭房市在2023年逐步降溫，但從該年8月1日新青安專案上路助燃下，使得已經降溫的房市又啟動了另一波末升段的甩尾現象，此次甩尾的走勢一直延伸到2024上半年，完全出乎市場意料之外，而政府在房市高檔時卻逆勢採取激勵市場措施，可以說是史上第一招，不但使得政府所有打房效應完全破功，同時，對於本來可以盤代跌安全著陸的市場，反而另起波濤，更造成扭曲市場機制的可能傷害。
對於2024年下半年房市的走勢發展，無論是買方、賣方，仍須居高思危，採取進可攻、退可守的穩健策略始為上策。預售市場因新青安專案搶走大部分剛需，新案價格拉升不易，因此低自備款零工程款的高槓桿促銷模式，一方面可以拉升房價，另一方面吸引投資買盤由短線轉為中線期貨模式的投資，短期看到了具體成效並掩護庫存餘屋出清，長期卻也增加了市場的風險性，下半年此類產品的推動效應可能不如上半年，下半年最好的狀況是價穩量增，房市的走勢就沒太大風險。
至於未來房市投資置產策略，全聯會建議自住者不必觀望，低總價仍具有抗跌性，而投資者必三思而後行，畢竟房價推升力道有限，不必為小價差而冒風險。至於預售案的選擇要考量市場特性與優勢，三年後的房市榮衰未定，但未來市場將呈現強弱極為分明的態勢，在房市高檔時，選擇品牌優良的建商，以及人口淨流入的地區，是自住者首要考量的重點目標。
四大因素攪亂局勢下半年變數多
賣方市場死豬價情況恐更加普遍
房市目前處於利多大於利空的環境，利多包括多個單位預測台灣今年經濟成長率、通膨率增長，加上花蓮震後引發居住安全議題，不少人對於新成屋有需求，展望下半年房市，房價相對來到高點，議價空間也不多，加上央行推出第二戶限貸六成管制，恐怕也使買方出手趨向觀望，不過儘管政策讓交易量趨緩，但價格恐怕下修不易。
住展發言人陳炳辰表示，下半年變數不少，政府關注房市沸騰情勢，新青安房貸的審視只為第一步，接下來九月的央行理監事會議是否一反六月的溫和態度，影響今年房市走向，也有待觀察。另外，如美國大選干擾全球政經狀況，以及台灣地緣政治不穩定局勢，都可能打亂資金匯聚房市腳步。接下來北台灣將有台北市南港區、文山區，與新北市三重區、中和區，以及桃園市中壢區、大園區，新竹市香山區的大型指標案排定上場，熱況還能燒多久，這些大案銷況將見分曉。
對於房市有獨到見解的馨傳不動產智庫執行長何世昌透過數據解析，房市近期交易鐘跑得更快了，今年第一季預售屋成交件數為30625五件，同期買賣移轉棟數為81013棟，全台灣平均每小時成交件數約為51.1個案件，成交的速度越跑越快，今年房市毫無疑問是堅實的「賣方市場」，不管是中古屋或預售案，賣方想賣「死豬價」的情況更加普遍。至於，眾人擔心新青安寬限期到了恐釀「斷頭潮」，他笑稱，光是去年下半年到今年，房價漲得那麼兇殘，以後可能只有獲利了結潮！
多屋族居安思危拉長資產配製時間點
十五坪以下小宅及老屋核貸恐受阻
漢華廣告副總經理、同時也是社群好宅攻略的老編管清智指出，觀察房地產數據二十年，今年上半年房市是從業以來看過最火熱的一次，但是他認為自住客有需求就進場，但若是多屋族得居安思危，值得留意的是，若是推案量、供給量過剩的區域，在此刻如想要進場的話必須要提高警覺，建議資產配置時間點要拉長，若想進場的區域同時出現「房價飆漲過快、供給量又高」等現象，就必須得小心謹慎，「現在已經不是飛鏢亂射就會賺錢的時代」。
此外，他也提醒，小宅市場當道，18坪以下的產品、特別是15坪以下在銀行端而言，房貸不容易核貸到滿意的條件，另外屋齡老舊的房子，在景氣轉弱的時候，在房市流動性相對薄弱，然而現階段多為小坪數，置產自住也瘋搶小坪數，大坪數的換屋產品變得稀缺，是個相當好的置產標的。