警訊！驚見「貶值宅」？專家：市場邊緣化、新舊房價差距拉大

好房網News記者林和謙／台北報導

 

多年來，房市的話題幾乎都圍繞在「房價會不會跌」這個問題上，但不動產專家、品嘉建設董事長胡偉良表示，真正值得關心的，其實不是短期價格波動，而是台灣房地產的資產結構是否正在發生質變，這個變化，已經不是未來式，而是正在進行中，未來老公寓與新大樓的房價差距只會更加擴大。

 

老屋正在「實質貶值」，而非只是價格盤整！胡偉良說，近期多項市場調查顯示，全台六大都會區的老舊公寓，雖然名目價格未必出現劇烈下修，但其增值率已長期落後通貨膨脹，許多老屋資產即使帳面價格看似穩定，實際購買力道卻正在悄悄縮水。

 

老舊公寓落入「價值下修區」。圖／好房網News資料照

 

以雙北地區2025年第四季主要住宅類型價格變化為例，差異已相當明顯：台北市公寓跌幅2.8％，華廈價漲2.8％、住宅大樓增幅12.3％。而新北市老公寓價格也下修2.8％，華廈與住宅大樓都呈小幅上漲。這組數據清楚說明，市場並非全面下跌，而是不同產品類型正在快速分化，老舊公寓已明確落入「價值下修區」，而符合新規、具管理與耐震條件的住宅大樓，仍展現出相對強的抗跌性。

 

胡偉良指出，對於多數以老屋作為核心資產的家庭而言，這是一個極為嚴肅的警訊；在雙北地區，都市更新與危老重建近年確實蔚為風潮，但從實務觀察來看，市場結構早已翻轉；過去是「地主挑建商」，如今卻越來越常見「建商挑地主」，原因並不複雜。隨著營建成本快速上升、審議期拉長、金融條件趨嚴，每一個改建案都必須精算到極致，只有基地條件成熟、整合度高、效益明確的案件，才具備改建的經濟合理性。

 

胡偉良說明，這也意味著，並非所有老屋都有改建機會，無法啟動都更或危老的老屋，正快速被市場邊緣化，其資產價值自然也同步弱化。

 

成本結構已不可逆，新舊房屋的房價差距只會擴大！胡偉良分析，更關鍵的是，當前營建成本的上升，已不再只是缺工、缺料等循環性問題，而是制度性、不可逆的結構改變。包括碳費、節能減碳要求、綠化與綠容率規範、營建廢棄物處理、虛坪改制，以及設計與耐震標準全面提升，正一層一層推高新建住宅的成本基準。這並非建商獲利擴張，而是成本結構全面上移的結果，未來的新屋，只會在更高的成本起點上誕生；而無法升級的老屋，與新規格住宅之間的價格與價值落差，勢必持續擴大。