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EBC地產王

 

中國房地產接二連三爆雷，暨碧桂園與「中植系」的中融信託等都陸續傳出財務吃緊後，前兩年出現債務危機、宣布債務重組的中國恆大集團，傳出周四在美國紐約申請破產，震驚市場。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，中國建商接連爆雷，基本都是源於債台高築，但因房市低迷、買氣不佳，導致現金流無法負擔債務，出現資金斷鏈所導致，後續恐引發「房地產違約潮」、「爛尾樓大量出現」、甚至引起「金融體系的系統性風險」等三大問題，值得目前同樣面臨反轉的台灣房市借鏡。

 

根據恆大在今年7月連續補發公告的2021年及2022年財報顯示，2021年淨損6862億人民幣、2022年淨損1258億人民幣，近兩年合計虧損 8,120 億人民幣，截至 2022 年末，負債總額為 2.44 兆元（約10兆台幣），出現驚人的虧損與負債。

 

陳傑鳴指出，中國地產商會接連爆雷與出現驚人負債，主要與中國建商普遍過度擴張，只想衝營業額，不管債台已高築有關，因此，一遇到政策變動與房市反轉，就會接連爆雷。以傳出破產的中國恆大集團來說，恆大淨負債率高達99％以上，由於，中國業內一般認為房企正常的負債率應該在60％－70％ 之間，顯見恆大負債已明顯過高。而這樣的高負債，在遇到2020年中國政府對房地產行業推出「三條紅線」即「扣除預收款後的資產負債率大於70％」、「淨負債率大於100％」以及「現金短債比小於1」的監管指標後，恆大集團全面踩到政府的紅線，導致監管機構對其借款的金額設下上限，這也重創恆大過去以來靠借款來創造現金流的一貫營運模式，因此在房市出現下滑下，引爆財務危機。

 

陳傑鳴認為，恆大、碧桂園、中植系接連爆雷，恐引發三大問題，首先將出現房地產違約潮，在恆大倒下與碧桂園出事後，可能有更多房地產企業倒下。目前低迷的房市與資金取得困難的環境下，已致很多中國建商資金出現問題，加上大型建商普遍有發債獲得資金的狀況，未來這些資金斷鏈的建商恐會越來越多，出現債務違約的情形將大幅攀升。

 

根據他的觀點，其次可能引發爛尾樓大量出現，隨著房地產公司大規模違約、跑路，很多在建樓房就會變為爛尾樓，將導致成千上萬購屋民眾受害。

 

最後則是金融體系的系統性風險，雖然單一建商倒閉或債務違約對金融體系影響有限，但中國建商債務龐大，如果出現集體的倒閉或債務違約潮，就會引發金融體的系統風險，恐引起金融市場，如股市的大幅震盪，恐動搖國本。

 

陳傑鳴表示，中國管制房市措施向來以強硬著稱，近年中國建商接連爆雷，其實與政府強硬管制做法有關，導致房市劇烈震蕩，雖然台灣與中國環境不同，台灣建商負債率普遍介於50～70％，財務相對健全，但台灣在2016年房市落底後，隨著交易量能開始逐年升溫，國內政府和央行對房市的管控力道因為房價大漲也不斷加重，例如房地合一稅、實價登錄2.0、信用管制等政策、平均地權條例修法、囤房稅2.0等，調控房市力道也有明顯加大的狀況，想購屋投資者不可不慎，畢竟除資金面的利多外，近年營建成本高漲，建商開發風險已提升，如果政策變動進一步衝擊房市，也難保不會出現中國房市出現大量爛尾樓與建商倒閉的狀況。