預售屋重購退稅踩雷！換屋族慘賠200萬房地合一稅　國稅局曝「2年退稅」關鍵算式

好房網News記者呂詠柔／綜合報導

 

先買預售屋再賣舊屋的換屋族請注意！台北國稅局提醒，欲申請房地合一稅「重購退稅」優惠，2年期限是以預售屋完工並辦妥所有權登記當天起算，而非簽約日。若交屋登記日距離賣舊屋過戶日超過2年，將無法退稅，民眾規劃換屋時切記精算交屋時間，以免影響節稅權益。

 

國稅局說明，個人出售適用房地合一稅制之自住房地，欲申請重購自住房地退（抵）稅優惠，除須符合個人或其配偶、未成年子女應於出售及重購之自住房地辦竣戶籍登記並實際居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用等要件外，出售舊自住房地與重購新自住房地之所有權移轉登記日相距必須在2年內，始得適用房地合一所得稅重購自住房地退（抵）稅優惠。

國稅局進一步說明，預售屋交屋前，因無法辦理戶籍登記及供居住使用，不符合自住房地之要件，無法適用重購退稅優惠。加上施工期間尚未完成建築及所有權登記，民眾簽訂預售屋買賣契約取得的是契約權利，而非房地所有權，需等到建案完工、辦妥「所有權登記」拿到產權之時，才是房地合一稅制規定的新房地取得日，也是判斷是否符合舊房地出售前後2年內重購新房地的重要依據。

 

國稅局舉例，甲君在2021年5月簽約買了A預售屋，接著在2023年2月賣掉原本自住的B屋，依規定申報並繳納房地合一所得稅200萬元。後來A預售屋興建完工，甲君於2026年3月辦妥所有權登記並遷入戶籍。甲先生主張自己在2021年簽約時就已取得A屋，算是在賣舊屋的前後2年內買新屋，加上兩邊都有住過，因此向國稅局申請退還200萬元稅款。

 

這項申請遭到駁回，國稅局指出，經國稅局以A預售屋尚未完工交屋前，未能辦理戶籍登記及供居住使用，不符自住房地之規定，且真正的「取得日」是2026年3月7日辦妥登記那天，而非當初的簽約日。因此取得A房地距出售B自住房地已超過2年，不適用重購自住房地退稅之規定，無法退還200萬元的房地合一稅。

 

國稅局提醒，預售屋自簽約至交屋往往需時2至4年，民眾規劃換屋欲申請適用重購自住房地退（抵）稅優惠，請注意相關規定。