文／林奇芬
全球各項商品都在醞釀上漲風潮，通膨怪獸要來了。甚麼資產可以抗通膨呢?通常房地產是不錯的工具。可是目前政策面全面緊縮，從央行到財政部聯手打房，再加上美國公債殖利率也開始攀高，究竟房市還有沒有續漲的條件呢?
上一篇文章提到，房市要提防三大變數。沒想到才一個月，這三大變數又有新情況，而且都朝向打壓房市的方向前進。
政策面緊縮 房市多空交戰
一，央行的第二波緊縮貸款。
去年12月央行開始限制多戶房屋個人與法人，購置住宅貸款成數降為60%。才短短2個月多，3/18央行再度緊縮放款成數，公司法人貸款成數一下降至40%，個人第三戶住宅，貸款成數降至55%，高價住宅貸款成數降至55%。這個全面性的貸款資金緊縮，對房市必然帶來衝擊。
央行對房貸管控（製表／林奇芬）
二，房地合一稅2.0版，初審通過。
財政部研擬的房地合一稅，3/29在立法院財委會初審通過，短期交易稅率高達35%到45%，同時還回溯到2016年後取得的房地產交易，這個對房市交易無疑是重量級炸彈。由於5年內的房屋交易都會課重稅，勢必影響房市交易量，同時課稅對象也擴及預售屋，不管是代銷業者或房仲業者，都受到衝擊。
不過目前僅是財委會初審通過，並非最終立法院決議，可能還有攻防變數。若順利的話，最可能實施的時機是今年7月或明年1月。
房地合一稅2.0版（製表／林奇芬）
三，資金寬鬆，但利率低點已過。
目前全球資金非常寬鬆，台灣也是一樣。不過，美國聯準會強調今年仍會持續實施QE之下，美國10年公債殖利率卻一路攀高到1.75%，顯示市場擔心通膨壓力來臨，已經先行反應未來資金緊縮的情勢。
根據台灣央行統計，至今年2月五大銀行平均房貸利率為1.367%，仍在相對低檔，不過去年5月最低利率是1.349%，目前已經呈現緩步上揚走勢。即使利率短時間內不會快速攀高，但是，利率再下跌空間也沒有了。
房市量縮，價不一定跌
從以上三大面向來看，對房地產市場的熱絡交易，會帶來降溫效果，成交量可能小幅緊縮。不過，房價卻不一定會下跌。主要有幾個因素，一，交易稅率提高，屋主為了轉嫁成本，房價難以下跌。第二，全球通膨升高，原物料價格攀高，房屋建築成本上升，房價難以下跌。
不過，央行房貸緊縮與房地合一稅修法，對自住型投資人或是首次購屋族，影響不大，主要衝擊對象還是以法人、擁有多戶房屋者、以及想要短期獲利的投資客為主。想要購屋的民眾，還是可以積極看屋、議價，請銀行評估可貸款金額，才能找到自己的理想屋。
