文／林奇芬
2020年是房市交投熱絡的一年，雖然央行在12/7出重手開始打房，不過，熱絡的房市短期內不容易降溫，攀高的房價也難下跌。從房貸負擔與房價所得比來看，小資族想要購屋，只會更加艱辛了。
我們從四大方向來檢視2020年房市總體狀況。
房價指數創新高，小資族購屋更艱辛（示意圖／好房網News資料照）
一，房價持續攀升創新高。
根據內政部最新公布的住宅價格指數，截至2020年第三季，全國住宅價格指數為106.89(2016年為100)，創下歷史新高。六大都市除了台北市之外，全部都創下歷史新高。顯示過去幾年政府打房政策下，只有台北市房價稍微獲得控制，但桃園以南的都市，房價則是緩步上揚。
內政部住宅價格季指數趨勢圖（資料來源:內政部，統計至2020年第三季）
二，房屋買賣移轉棟數，將創七年新高。
截至2020年11月底，全台房屋買賣移轉棟數為29.1萬棟，但去年11月單月買賣棟數有3.1萬棟，若按此數量推估，全年有機會突破32萬棟，比去年30萬棟還成長，還可能超越2014年32萬棟紀錄，創下七年新高。
房屋賣賣移轉棟數成長，顯示成交熱絡，買氣強勁。這主要受惠於台商回流，新冠疫情人口回流，台幣升值資金流入等因素推升。
三，資金寬鬆，利率創新低、房貸餘額創新高。
資金是房市活水，充沛資金有利於房市活絡。由於全球低利率，台灣房貸利率也創下歷史新低。2020年五大銀行購屋貸款利率最低到1.349%。近幾個月稍有回升，11月底為1.361%。雖然未再持續下跌，不過仍在歷史低水準。
另外，就整體金融機構的房地產放貸金額，截至2020年11月止，購置住宅貸款餘額7.95兆元，建築貸款餘額2.4兆元，同樣都創下歷史新高。12月央行宣布貸款管制措施，可能讓未來新增貸款金額成長減緩，後續還需要觀察。
四，房價所得比拉高，購屋更困難。
若從民眾購屋能力來看，房價攀高、房貸負擔沉重，讓小資族購屋更困難。根據內政部2020年第三季統計，全國民眾房貸負擔率(每月房貸支出/家庭每月可支配所得)高達36.7%，台北市高達61%，新北市高達48%，台中市也接近40%，顯示這三個都市民眾購屋貸款負擔最重。另外，桃園市、台南市、高雄市則可維持在30%左右，算是相對負擔較輕的都市。
若從房價所得比(房屋總價/家庭年可支配所得)來看，台北市仍然壓力龐大，高達15.29倍，還比去年增加1.56倍。新北市負擔第二高，房價所得比12.16倍，台中市也接近10倍。其他三個都市則還在8倍以下，相對較低。但總體而言，各都市房價所得比都是呈現上升走勢，顯示民眾購屋負擔越來越高。
六大都會房價所得比（資料來源:內政部，統計至2020年第三季）
從以上四大面向可知，房地產價格越來越高，民眾購屋負擔越來越沉重。目前央行率先從房貸面加強控管，讓投資客、建商、多宅持有人等，貸款額度降低，此能不能壓抑房市仍需要觀察。但從民眾購屋負擔來看，過去幾年房市交易量雖因奢侈稅、房地合一稅上路而降低，但房價小幅震盪後反而持續上揚，房價並未因為新稅負上路而下滑。而綜觀民眾的房貸負擔與房價所得比，小資族購屋只能說是越來越艱辛了。
(以上為個人看法，不作為投資建議，投資人請自行判斷投資風險)
