文/林奇芬
2008年全球經歷了美國房地產風暴襲擊，不只是美國房市重挫，更帶來全球金融市場大災難。相隔9年，華人很喜歡投資房地產的加拿大，開始出現房地產市場隱憂。一家提供房貸的公司，近期遭存款戶大幅提領資金，出現資金周轉風險，是否會演變成加拿大版次貸風暴，後續發展值得注意。
加拿大房市黑天鵝來襲（維基百科）
中國資金大量流入加拿大房市
加拿大雖然位在美國北方、氣候寒冷，但因為較開放的移民政策，吸引不少華人移居加拿大，也帶動房地產市場成長。早期吸引不少台灣、香港民眾移民，近年則吸引中國大陸新富階級移民，華人眾多的溫哥華，房地產市場非常火熱。
根據統計自2010年到2015年，有900多億美元中國資金流入加拿大房地產，至2016年溫哥華房地產有33%是外資持有，全加拿大房地產外資佔比也有19%。
對外國人課重稅，房市降溫
資金流入持續推升房價大漲，去年更來到高峰。根據加拿大央行統計，2016年5月溫哥華房價較前一年漲幅高達30%，多倫多漲幅也有15%。因為房市過熱，讓卑詩省政府不得不出手打房，2016年7月宣布外國人至溫哥華置產要多課15%的房地產轉讓稅，此外，若賣房獲利50%也要課稅，希望讓不斷湧入的外來客降溫。這個政策似乎出現了效果，2016年12月溫哥華房市交易量較前一年暴跌40%。
根據今年1月的統計，加拿大房價雖仍呈現持平狀態，但成交量已明顯萎縮。此外在政策限縮下，房屋貸款審核也更為嚴格，房市面臨挑戰。但和上次美國發生房市風暴不同的是，當時美國利率從低檔快速調升，基本利率已調高到5.25%，民眾繳不起房貸，因而引發房貸逾放比攀高。但目前加拿大利率還在0.5%低水位，並沒有太高的逾放比。不過萬一未來加拿大利率攀升，也將對房市帶來衝擊。
房貸公司面臨流動風險
加拿大房市泡沫的擔心，已經在市場上喊了好幾年，但至目前為止，房市仍未出現大幅逆轉。不過，4月底一家非銀行房貸供應商Home Capital Group宣布需要舉債20億加幣，作為緊急流動準備，此舉讓該公司股價單日暴跌65%，並引起其他同類房貸公司股價重挫。
這家類似次貸公司主要靠高利儲蓄帳戶吸引存款戶，再將資金轉作房貸貸放，但4月份出現存款大額流失現象，因而引發流動性問題。而此風險更引發儲蓄戶恐慌，產生類似擠兌現象，帶來惡性循環。
Home Capital Group是目前加拿大非銀行規模最大的房貸公司，他面臨的資金周轉風險，究竟只是單一事件，還是可能進一步引發其他房貸公司風險，仍值得觀察。而民眾為何急著提領資金，是否也預見到房市危機?
小心蝴蝶效應，提高警覺
回顧美國2008年的房市危機，第一個風險訊號就是2007年4月美國第二大次貸公司新世紀金融公司宣布破產，之後又有幾家同類公司陸續倒閉。而衝擊重大的雷曼兄弟事件則是相隔一年多，至2008年9月才引爆。
雖然加拿大房地產市場風險可能僅屬於單一國家，若沒有透過層層金融商品轉包，不一定會轉嫁風險給全世界。同時，也有金融業者表示，該公司佔加拿大房貸市場規模僅1%，且加拿大金融體系穩定、體質好，發生系統性風險機率不高。
不過，從Home Capital Group事件看來，房地產沒有只漲不跌的神話。而國際金融市場仍有許多連鎖關係，是否會引發蝴蝶效應，值得密切注意了。
