文／范世華
通路之所以受到普遍的重視，就在於它可以達到「貨暢其流」的目的，因為能「暢貨」就有營利可圖。
產業轉變得快，網路可以「什麼都賣！什麼都不奇怪！」但它仍是虛擬通路，然而「實體通路」並不需要什麼都賣，只要一種貨品能賣，銷售暢不暢旺就是它相對的商業價值，可以達到貨暢其流就有它的價值，這也就是所謂的「通路價值」。
店面價值也會因它做什麼、賣什麼而有很大的差異 (好房News記者 陳韋帆/攝影)
對於實體通路的認知，大家一定會想到「全家」、「7-11」……等便利商店，因為這是最典型的，而談實體通路的價值，簡單講就是指店面價值，也就是一家店面到底可以值多少錢？
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解構開來： 店面價值＝實體價值+通路價值 ＝不動產(店舖)價值+營業(附加)價值 |
若說只要可以貨暢其流的通路就有價值，那麼同樣做為暢貨的不動產，如：倉儲、貨運、工廠……等，卻好像不是這麼回事，這又怎麼看呢？店面和貨倉價值高低的決定性，客觀來說是市場性，一般店面因為隨處可見，餐飲服務各行各業都有，店面用途的參考和複製性高，所以買的人知道買下來要做什麼；至於倉庫只有特定業者需要（一般人心裡頭OS一定是：買倉庫是要幹嘛啊？）大家也就興致缺缺了。
其實還有另一個取決它價格高低的重點是「使用限制」的不同，店面位於商業區、倉庫則多座落在工業區，倉庫基於本身不動產使用分區的用途條件受限，價格也受限，套在前面的公式裡，實體(不動產)價值低，即使附加的通路價值存在，總和價值也仍然低於可做商業用途的店面價值。
透過前述示例了解不動產(實體通路)的價值公式，可知想要創高房產價值，必需選「對」不動產的本質功能，以營業用途廣、限制少的店面價值才會好，雖然如此，店面價值也會因它做什麼、賣什麼而有很大的差異，學理說明這就是「附加價值」的差異，白話來講就是開“7-11”或“十元商店”；開“星巴克”或“美而美”，不做解釋你也知道哪間店值錢或不值錢了！
商店經營，主要賺的是來自於營收附加價值，如果店面也是自己的，不動產的增值也是潛在(出售才有)的一筆。單論房價，若你知道「附加價值」的差異在哪兒，你就知道要怎麼去創造，才會有所產值，想要有產值也必須要有所投入(好比傳統雜貨店要變成超商必然要投入些什麼才行)，這層層價值創造的動作，每一環都是有建設性的實質產出，房價的增值也才具有實質的意義。
現在投資不動產，仍然有人看好、有人看壞，差別在於有沒有「建設性的投入」，實質投資在有建設性的附加價值創造，提高不動產的經濟效用，相對才可能會真正賺錢；若毫無建設性，只是把錢丟進來就想等著賺，這叫投機。當今產業的競爭不斷在轉變、升級，房地產的市場如果大家心態還是一窩蜂只想投機賺增值，不去實際提升房產的功能價值，未來等到的恐怕是比價後的貶損；如果踏實用心去創造實質有益的附加價值，讓房產的效用升級，那麼搭建起來的房市才會是更穩固且高價值的資產成果。
同理，現在大家在講產業升級、人才加值的問題，不進則退！相對於投資，有沒有建設性，可以決定房地產的未來賺錢、不賺錢？有沒有建設性，可以決定產業轉型的成敗，未來可否續存？而我們「人」的自身價值，差別也在於有想法或沒想法？
