文／賴淑惠
最近房市的跌幅，越來愈明顯，能成交的物件雖然不多，但價低者得，願意降價以求的賣家，成交機會當然相對較高，不過，看似跌價的物件，就一定是便宜貨嗎？那可不一定！隨著成交量跌，如何掌握價格的瞬息變換，格外重要，市場越混亂，價格盲點就會越多，冷靜，是聰明購屋的不二法門。
都想買到最低價，如何真正買到破底價，「冷靜」是第一步（好房網News記者 陳韋帆／攝影）
低於實價就入手？交叉打聽切忌躁進！
現在的價格僵局，問題出在買賣認知差距太大，尤其是賣家雖然肯降價了，卻仍仗著有實價登錄的價格撐腰，說什麼都不願意降到登錄價格以下，但不少買家卻認為，實價已經不足以參考，這樣的趨勢越來越明顯，從實際的市場狀況來看，也的確呈現了這樣的趨勢，像是我住的市區小宅，近半年拋出來賣的物件，超過五件，原來屋主們怕被套牢，紛紛拋售，想獲利了結，上個月先成交了一戶，我八卦的跟管理員打聽，才知道這間位在九樓的屋主急售，一坪只賣了78萬就成交，我好奇一查，發現去年中最近一次的登錄成交價，單坪還有約88萬，不到一年時間，居然跌了10萬，正當我大嘆房市不妙之際，這個月初，六樓也成交了，單坪卻出現84萬的行情，短短不到一個月時間，12坪的同棟小宅，單價差了6萬，總價差了72萬！
怎麼會有這樣的差距？問題就出在買家太堅信「低於實價」就可以進場，以行情來看，兩戶買到的，的確都是低於行情的「相對低價」，但，誰才是「最底價」？數字會說話！以這個物件為例，近一年都沒有成績記錄了，千萬不要一馬當先做先鋒，最好一邊觀望一邊打聽，因為根據規定，房仲的登錄時間，快則30天，慢則會拖到70天，如果碰上這種投資客逃命潮，價格紊亂、行情瞬變，就算買到價格低於實價，也隨時都會出現更低的成交價，還是有可能會買到比人家貴，不過，當實價僅供參考，無法再奉為之圭臬時，也是自住客的好機會，我建議，鎖定物件後，只要隨時注意最新成交價，雖然還沒有登錄，房仲端一定會有消息，多找幾家交叉打聽，再決定如何出手，免得買到比人貴的「膨風宅」，氣死驗無傷！
膨風宅明降暗漲？鎖定目標觀望有招
記住！在這種房價亂世，不能無所作為的觀望，而是要觀望的有節奏有條理，絕不能亂槍打鳥，像是我有個同事阿光，就吃了大悶虧，他因為在內湖工作的地緣關係，一直租屋在東湖，他也很喜歡那附近的小環境，有吃有喝，騎車就可以上班，過去幾年，他都在看附近的物件，直到兩個月前，他才在房仲慫恿下，看了汐止山區附近的中古物件，一坪約28萬的低價，他立刻心動了，因位在東湖怎麼看，房價都脫不了４字頭，這樣的落差，叫他怎麼不心動？他想起在電視上的專家殺價原則，他一口氣殺到24萬，一開始賣家百般為難，沒想到最後峰迴路轉，真的成交了，正當他滿心以為賺到時，誰知道一問之下才知道，近半年來買氣急凍，最近同棟成交價，只落在21萬上下，他還是買貴了！
這種趁亂價格明降暗漲的「膨風宅」，現在越來越多，屋主最常見的招術，就是先拉高總價，再祭出超高折扣數，讓買家心癢癢，像阿光買的這一間，成交價是開價的75折，這跟房市盛傳的7折開殺價很接近，想要低價購屋的入門客，當然很難不動心，貪小便宜的買家以為賺到了，實際上賣家早就打好了算盤，請君入甕，怕買到這種灌水物件？我建議，那就千萬不要三心二意，從經驗法則來看，有在看房子的人，一定都會鎖定一、兩個有地緣關係的區域看屋，像是現在的住家附近，或是在公司附近看屋，這一定會是你比較熟悉行情的地方，比起一聽說哪裡便宜，或是哪裡降價，就急急忙忙進場，來得穩當多了，下手也比較不容易買貴，更何況，在自己長期觀察與看屋的區域購屋，基本的條件與機能，一定也是你喜歡或接受的物件，只要價格合理，入手也不容易後悔！
