（文／孫振義）
相較於台灣房市2021年與2022年第1季價格，六都外加新竹縣市的七都房價，無論是預售屋或成屋均呈現顯著漲勢。然而，在本土新冠疫情爆發、政府打炒房、美國QE縮表、全球升息等因素多重影響下，2022年四月六都建物買賣移轉棟數相較於前月（三月）之「月增減率」已見下滑，另與去年同月（2021年四月）相比之「年增減率」除了臺北市與台中市外，其餘四都也是下滑。試問，具高資金槓桿、相對抗通貨膨脹的房市可否延續去年的火熱榮景？
今年開春前房地產氣氛雖稍有轉變，但房市重要的329檔期推案量卻仍突破7,000億大關，較2021年同期略微增幅5%，亦為近五年來新高，顯見建商們企圖在進2022年底大選房市可能降溫前，衝一波再創佳績。然而，此跡象卻略顯矛盾：一方面是連續升息已正要發生，對購屋者而言貸款後的利息還款支出將會大增，無論是投資或自住需求的購屋決策都會趨於保守；但另一方面則是建商土地取得成本底定、工料價格雙漲已是事實，再加上房市挾帶著開春後的熱購氣氛、買氣趨勢仍大有可為，建商絕無降價理由。至此，房市能夠續攻高峰還是就此反轉？多空勢力孰勝孰負？本都還在未定之數。
但俗話說「計畫趕不上變化」，短短一個多月的期間，局勢逐漸明朗。美國聯邦準備理事會（Fed）5月4日宣布升息2碼（0.5%），此為自2000年5月以來首度升息2碼。此外，聯準會亦決定從6月1日開始縮減持有的公債、機構債和機構抵押擔保證券（MBS），每月縮表最多475億美元，三個月後每月縮表上限倍增至950億美元，此舉等同於讓市場上的游離資金逐漸減少。美國升息的腳步來得又快又急，台灣央行預計很快就會跟進，美國購債縮減亦趨於明確，上述種種是否會直接、間接地影響台灣民眾購屋意願？影響幅度如何？相信很快便能見真章。
台灣的房地產市場經過了2021年，堪稱成功挺過疫情考驗。然而，今年開春後的疫情反轉，確診者人數逐日攀升，隔離者與自主健康監測（管理）人數也隨之遽增。若政府沒有決心轉向「與病毒共存」，則建築工地恐怕很快地就會面臨到無工人可用之停工窘境，此點，對於建商而言將是一項嚴峻的考驗。主要的窘境在於即便建商採「一周三市」浮動調價，預售屋價格賣的再高也不知道是否足以應付高漲的營建成本。但，當利率回升、資金不再充沛後，房市轉為買方市場時，售價拿翹的天時已過，將來的預售屋如何訂價、如何賣？尤其是建商造價成本根本抓不準的狀態下，「慢慢賣」的緩售策略已經是預售屋市場眾所皆知的秘密。
再加上，近期內政部推出打炒房修法，五大重要變革中，以限制預售屋換約、私法人購屋許可制、預售屋解約實價登錄、檢舉獎金制度等四規定被視為最急迫與最重要。至於嚴懲炒房條款，則是在立法院三讀、總統公告後即生效，且最高可重罰5,000萬元，嚇阻效果可見一斑。等同於在台灣房市走向風雨飄搖的路上再架上荊棘，讓2022年下半年要再見到房價大噴發景象的機率大減。然而，日前傳出修法卡關，實質就是為投資客多爭取到至少三個月逃命時間，轉售價格似乎也不急著降了，至於後續如何變化？則端視修法進度而定。
綜觀，2022下半年度的房市展望怎麼看？唯「尷尬」二字可以形容。建商手裡的新建案開賣與不開賣都為難（只好緩推）；新建案抬價與不抬價賣都尷尬（只好緩售）；投資客手中的房屋物件拋售與不拋售都難拿主意（只好惜售）；民眾購屋自住現在買與不買都怕（只好觀望）。但，筆者建議有自住需求的民眾，趁此兵荒馬亂時期，房子該看的就去看，該買的還是得考慮買，但得把升息增加的房貸利息算進去，在能力範圍內看屋買房，是永遠不變的「硬道理」！
