文／孫振義
對一般購屋民眾而言，買房子買的是環境與便利，都市計畫「土地使用分區」究竟有何干係？
事實上，政府為了為改善居民生活環境，並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展，遂制定都市計畫。並且，在都市計畫中劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區，分別予以不同程度之使用管制。
以住宅區為例，住宅區為保護居住環境而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。反觀商業區，商業區為促進商業發展而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。
亦即，部分住宅區中即便容許有商業使用，但也是以不妨礙居住之寧靜、安全及衛生為原則；商業區也可能容許住宅使用，但也不可能造成有礙商業便利的情況。
簡而言之，都市計畫土地使用分區管制對於購屋者的影響就是：現在房屋在使用上的合法性、以及未來區域的發展性。
商業區的劃設主要是為了促進商業發展，但也容許部分面積作為住宅使用。因此就造成座落在「商業區」的社區，建築使用用途可能一部分是「集合住宅」，另一部分則為「一般事務所」的情況。消費者若要弄清楚，預售屋直接查閱建築執照，或新成屋查閱使用執照即可一目了然。
通常建商們都會在合約裡面告知消費者「建物用途」，所以，當民眾購買「一般事務所」，卻拿來做「住家」使用時，就可能有「違規使用」的問題。屆時若被檢舉告發，除了收到罰單、限期不改善著得連續處罰外，建商還能撇清責任。所以，若查閱到實價登錄裡成交價明顯偏低的物件，又是座落在商業區中，就有可能是因為「建築使用用途」非住宅衍生之價差。購屋者搶到便宜當然重要，但其背後隱含的風險也需要一併考量。
商業區社區大樓中，看起來像「住宅」，但其建築使用用途卻可能是「一般事務所」的樣態有其規律。某些建案為了將來方便銷售與管理，會直接將建築量體「分棟」，除了地面層店鋪外，外觀類似的兩棟建築為住宅與一般事務所各一。另外較大宗的就是將中低樓層規劃成「一般事務所」、高樓層規劃作「集合住宅」，在銷售時魚目混珠，圖面上除了建築用途幾個文字上的差異外，空間大小基本相同，願意購買的民眾也不在少數。
民眾購屋無論是為了自住或是投資，都得睜亮眼睛。許多工業區住宅、商業區住宅產品在高房價時代下，售價也是跟著水漲船高。但，這類建築產品畢竟本身與一般住宅略有差異，買賣本來就是雙方合意，事前弄清楚產品差異、合理價差，方能避免將來衍生爭訴。
