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張教授從2004年開始看空房價，遂被業者冠上空頭總司令的封號，但台灣房價除在金融海嘯時一度受挫，隨後一路狂飆，他的執著和主張市場資訊透明化，令人欽佩，卻令我想起近來受邀來台演講的美國知名房價指數大師、耶魯大學教授席勒（Robert Schiller），這兩位中美房價大師各有所長、但預言能否應驗，境遇大不相同。

 

中美教授預言兩樣情

 

1991年席勒與同事卡斯共同創辦Case-Schiller房價指數，2006年美國標準普爾（S&P）加入，S&P Case-Schiller房價指數成為觀察美國房價重要指標，也是全球投資人緊釘大盤指數，並曾精準預言科技和美國房產泡沫。

 

張金鶚看空台灣房市，雖有其基本面和學理根據，民眾若真的跟著空等房市回檔，事實證明就會錯過買房時機。儘管葉世文在立法院答詢立委時的言論─「股市九成都賠錢，房巿至少賺8%，未來10年房地產仍是最佳投資」，在當前國人買房愈來愈困難的悲觀氛圍下，官方這種言論未必恰當。

 

但不可忽視的，低利率在過去十年幾乎是常態，未來十年未必依然如此，惟2015年美國升息前，台灣利率未必會大幅走高，資金終究要尋覓出處。

 

全球房產周期不同調

 

全球各國房地產周期未必一致，各有不同政經時空，很難以偏概全。以2007年美國房產泡沫開始幻滅，2008年開始波及歐洲，亞洲房地產除短暫受到衝擊，2009年以來都一路衝高，中國2010年開始打房、造成一、二線城市房價下滑，不包括日本的亞洲主要城市房價易漲難跌。

 

今年夏天以來，重挫的美國房產近來終有回春的跡象，但美國Fed還是打算每月購買400億美元不動產抵押證券（MBS）壓低房貸利率，降低美國房貸族的財務壓力，席勒也坦承，現在說美國房市復甦還嫌早，日本房地產衰退長達20年，美國90年代房產衰退也花了十年才復甦。

 

 

台灣在2004年房價起漲前，中央銀行也曾多次推出青年購屋貸款、大幅放寬首購條件，才將台灣房地產從谷底救起。台灣這一波房產多頭雖也走了八年，房價之高更甚於上一波。

 

財金監管多  金融業難興風作浪

 

台灣與美國最大差別：台灣財金單位嚴控銀行房貸授信部位，近來更嚴控保險業者炒房，加上台灣的房貸相關證券化商品不多、金融創新遠不如美國，被高度管理的台灣金融業者很難像美國的銀行推波助瀾、炒高房價。

 

台灣房地產未必有泡沫化危機，但高房價是不爭的事實，是否如張金鶚所言─高到不合理的房價遲早要掉下來？若依席勒的動物本能理論來看，2005年他預言美國房地出現泡沫時，當時美國人都想要換更大房子，連他的助理學生都想要在學區買房，畢業時轉手賣出、賺一票，這種人的情緒可以驅動很多事，甚至影響到經濟。

 

美國人就是靠這情緒、吹大房市泡沫；同樣是情緒，卻產生負作用，希臘政府要求婦女延後退休、這種不滿情書漫延開來，希臘財政問題曝光、衍變成希臘債務危機、如今擴散為歐債危機。中國經濟崛起、中國人變有錢，炒樓、炒房不手軟，席勒認為，這就是帶動經濟成長的動物情緒。

不能講的秘密  政府刻意作多房市

 

我去聽了席勒的演講，這是在今周刊安排一場主題為「尋找有感復甦的新動力」的論壇，聽到這主題就令人馬上連想到行政院近來積極推動「經濟動能推升方案」，從贊助論壇的都是公股行庫居多，加上近來葉世文論調、張教授的缺席，種種跡象來看，台灣房地產價格在官方偏多心態下，恐將仍在高檔盤整。

 

央行寬鬆貨政策，就是透過低利營造投資，炒房雖不是政策目標，但民間投資、房價上來、經濟才能翻揚，經濟一好，不免就會出現通貨膨脹，才不致於陷入日本長達20年以上通貨緊縮、經濟成長困境。

 

張金鶚的言論，與其視為空頭論調，不如將其視為暮鼓晨鐘，總有一天，他的看法終將應驗，但平常可視為一種提醒，大家要居高思危、審慎投資，但不代表就要枯等市場拉回。

 

以長期眼光來看，買房產不論是要自用、或對抗通膨、追求保值，投資房地產依然是選項之一，但更重要的是如何善用實價登錄的資訊，買到對的房產、買到對的區段、買到對的價格。