專題／換屋族減壓！房市大老們曝心聲 央行微調信用管制：三大考量死守「豪宅門檻」
2026/09/24 09:56
好房網News記者黃暐迪／綜合報導
央行在本月17日理監事會議後宣布利率維持不變，針對房市管制則是小幅調整，未來也會滾動式檢討。央行表示，自然人第二戶房貸從6成增加至7成，至於建築貸款過去約定要在18個月內開工，也在這次刪除「切結於一定期間內動工興建」的規定，下放由銀行自行決定，並按照個案訂定動工興建的時候。
日前亞昕集團總裁姚連地表示，建商利潤每年只剩2％，已無法再讓利了！姚連地提到，房市不景氣，大家都在度小月，去化得很慢。不過市場上還是有賣得不錯的案子，尤其在北台灣，順銷關鍵在於地點、產品定位、是否讓利，現在25～35坪是主力產品。
姚連地認為，一個國家的經濟有兩大引擎，包括出口及內需，台灣出口表現亮眼，尤其AI半導體從業人員獎金領到笑呵呵；反觀內需非常冷，傳統產業面臨無薪假，未來可能會陸續出現裁員。
建商公會全聯會理事長陳勝宏認為，此次調整貸款成數上限為7成，有助於減輕自住家庭之自備款壓力。因為第2戶購屋多屬子女成家、奉養父母或家庭換屋等自住性質，並非投機炒作，這次央行的方向值得肯定，不過也盼央行持續滾動檢討。
全國商業總會榮譽理事長賴正鎰則指出，這次的放寬，其實比原本預期的還保守，目前市場壓力最大的是高價住宅門檻太低，這次沒有調整有點意外。
對此央行回應，高價住宅貸款規範的門檻，主要功能是區隔信用管制強度，並非房價的「隨動式」指標，此作法也符合國際監理原則。央行認為，若隨著房價上漲就同步調高高價住宅認定標準，恐弱化信用管制效果，因此現階段沒有調整必要。
央行也解釋未放寬高價住宅貸款規範，主要有三大考量。
一、高價住宅具有「比價效應」，部分區域高價住宅成交價格容易成為市場價格參考，進一步推升周邊住宅價格
二、在信用資源有限的情況下，資金應優先提供符合政策方向的貸款需求，而非由財力雄厚、仍需透過銀行貸款購買高價住宅的族群占用較多信用資源。
三、近年新建案房價漲幅明顯高於營建成本。央行比較今年第2季與2020年第4季數據發現，新推案價格累計上漲71.4％，同期營造工程物價指數僅上漲29.3％，兩者差距逾42個百分點。央行因此認為，現階段房價漲幅與營建成本並非同步，仍須關注房價上漲及信用資源配置情況。
從實際交易來看，央行高價住宅門檻涵蓋的交易比例其實相當有限。央行統計，近5年全國住宅成交案件中，符合高價住宅認定門檻的占比均低於2％，近1年更僅約1.55％；主要都會區以台北市、台中市及新竹縣市占比較高，但同樣均低於5％。
央行表示，由於實際觸及高價住宅門檻的成屋交易及預售屋交屋案件占比有限，因此目前維持既有門檻，並非意味房市全面緊縮，而是透過特定授信規範，將信用資源導向政策希望支持的住宅需求，同時降低高價住宅對周邊房價及金融信用配置可能產生的影響。
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