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好房網News記者林清坤／綜合報導

 

房屋因其完工型態以及屋齡，大致可分為預售屋、新成屋和中古屋三種類型，預售屋屬於尚未完成建造或正在蓋的房子，因其頭期款可以分期繳納，以及可以按照心中想法進行客變，對於年輕首購族而言，為較喜愛的選擇，而其中預售屋的買賣流程又有哪些呢？

 

臉書房產粉專「賣厝阿明 知識+」對此整理了預售屋的流程供民眾參考，以下分為11大項：第一點蒐集建案資訊，踏進銷售中心前，事前作業是必須的！諸如建案附近行情、交通動線、商業機能等等都是考量的要點之一；第二點到銷售中心確認並索取建案基本資訊，要注意到一點是建商『有無取得建照』，依法建商一定要有建照才可以公開銷售。沒申請就蓋的房子就是「違建」！

 

 

 

 

第三點為確認建築基地位置，通常銷售中心跟建築基地，並不會在同一位置，所以務必要實地走訪建築基地，確認周邊有無嫌惡設施。建議早晚晴雨平日假日都看一次，實際感受一下環境及交通是否壅塞；第四點開始議價，若確定購買，則補足正式訂金到總價5％，將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱，一般審閱期為5天至30天。特別注意，建商是不可以要求買方先付定金才給契約書審閱期！

 

第五點正式簽約，繳交「訂、簽、開」金，即訂金、簽約金、開工款，也就是預售屋的頭期款，通常約為房屋總價的10％～15％。確認契約沒有問題，即可正式簽約，此時必須繳交簽約金、開工款，這部分的費用是沒辦法向銀行貸款的；第六點繳交工程款，工程款金額約為房屋總價的10％～15％，收費方式通常分為以下三種方式：Ａ按工程期繳納：建商會規定蓋到幾樓繳多少？公設完成繳多少？消費者再依約繳款即可。Ｂ工程期零付款：指工程開始後，一直到交屋都不必付繳給建商，待完工到交屋這段期間（約1～3個月左右）收取。Ｃ按月繳納：無論施工進度如何，皆須按月繳納。

 

第七點利用「客變期」變更設計，買預售屋的好處就在「客變期」，可以在建商指定期間內，針對房屋內部提出修改及規劃。基本上會有四大部分可以客變：格局調整、設備退換、建材選擇及水電管線與插座配置，變更次數通常以1次為限，至於主結構、大樓外觀、公共設施等無法變更。

 

第八點對保，Ａ建商領到使用執照後，會請消費者到銀行對保。Ｂ確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節。Ｃ簽「撥款同意書」，也就是過戶時，建商即會領取到銀行的撥款。第九點完稅，地價稅、房屋稅：『交屋日前』→建商負擔、『交屋日後』→買方負擔，土地增值稅→建商負擔，印花稅、契稅及相關規費→買方負擔。

 

第十點過戶，由建商委託的代書，辦理房地產過戶手續（申請房屋及土地所有權狀），會在建商領得使用執照後4個月內完成。最後一點交屋，驗收若發現瑕疵，可於驗收單上請建商限期改善，並扣下「交屋保留款」，也就是交屋尾款。

 

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，購買預售屋除了房屋新穎、外相佳等誘因，還是出於購置一開始的時候，「訂簽開」的費用約佔總價的10％，後續再繳交工程款與頭期款等即可，讓民眾圓夢築巢的門檻降低，不至於像成屋一樣，得立即付出約3成的自備款。

 

不過，陳炳辰提醒，民眾得注意後續成屋的狀態是否符合預期，像是坪數縮水、裝潢家具不佳、施工品質堪慮等糾紛，也有建商中途跑路等窘況，因此建商的選擇都得仔細評估。陳炳辰還建議，若擔心買不到心意所屬的社區，也盡量不要與周邊成屋行情脫節太多，特別是機能有待加強的區域，都切勿追高。