章定煊：別讓房產業者3大藉口 危害居住正義
2022/10/31 09:54
聯合報章定煊／景文科技大學財務金融系副教授
到了立法院是否要審查平均地權條例修正草案的時刻，台灣房價問題又搬上檯面，對於立法院一個會期又一個會期的不排審，民眾開始質疑執政者對於房價合理化的支持是否如口頭所說這麼堅定。台灣房價不合理的重大因素之一，就是投資的需求過高，尤其是以買賣價差為訴求（相對於租金收益）的投資買盤，隨利率走低游資氾濫愈來愈高，愈來愈多的物件鎖在買賣價差的交易中，營造出台灣住宅供不應求的假象，進而惡化台灣房價的合理性。
內政部所送平均地權條例修正草案是在引導不動產市場正常發展，防止私法人投資炒作，防杜虛報價格，阻斷契約轉售牟利等行為，可協助壓制短線投機的買盤，應是長期房價合理化的有效藥方，為何在立法院卻一波三折？
業者遊說的三個理由，其一是房地產興衰影響經濟。此說法似是而非，因實質需求帶動出來整體建築業發展是可以讓經濟健全，但是以過剩游資炒作房價帶動的只是泡沫經濟，當金融到了緊縮周期，反而為經濟帶來重大風險。現在中國大陸與過去的日本都是活生生的教訓，甚至2008年讓全世界陷入困局的金融海嘯與後續歐豬五國危機，與房地產泡沫崩潰都有直接與間接關連。
其二是違反財產權保障屬於違憲。本來為了維護市場機能正常運作，本來各國都對財產權有一些限制規範，如果防制炒房違憲，證券交易法防制炒股的157條也是違憲？颱風時期抓米蟲菜蟲也是違憲？更何況中華民國憲法第142條基本國策規定：「國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本，以謀國計民生之均足」，現在讓住宅市場炒作橫行，任由貧富差距因房地產不斷擴大，才是違憲。
業者的第三個理由是需要澄清，為什麼在台灣要買得起房（Affordable）才叫做居住正義？租得起應該就能叫做居住正義。主要原因是租屋市場很多物件的品質都太差了。所謂的品質差包括兩個部分，一個是物理層面，因為租金投報率低，房東改善租屋物件誘因很低，所以租屋物件大多老舊或是堪用而已，甚至某些分租套房隱藏公共安全危機；另一個是心理社會層面，台灣租屋黑市龐大，對租客法令的漏洞多且執行困難，在居住權益無法合理保障下，當然在心理壓力下會想轉租為買，許多租屋族是因為受不了搬家、房租隨時調整、入戶籍有困難、押金動輒被扣、年長單親族群各項因素受到房東出租歧視等，所以無論租金高低，房價再高也想買。這是惡性因果循環，因租屋市場物件品質差，大家都想要買；大家都想要買，只有買不起的才去租，導致租屋市場提供出來的物件品質更差。
無論如何，整頓租屋市場、房價合理化、強化社會住宅供應，政府雖已經做了很多努力，但是台灣住宅問題沉痾已久，已到民眾難以忍耐的程度，不宜以似是而非的理由繼續拖延。