專題／買房別只看室內坪數！忽略「土地持分」都更恐少分回、還可能被討土地租金
2026/05/15 16:57
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
土地價格越來越貴，許多人買不起透天厝，電梯大樓產品因而崛起，不過，民眾買公寓或電梯華廈、電梯大樓這種區分所有建物的時，往往會忽略座落土地的持分有多少面積，專家就提醒，務必要留意土地持分，以免未來都更時才發現，建物面積和樓下一樣，但能夠分回的建物面積，卻比樓下少很多。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，一般民眾長期被被市場灌輸買公寓、大樓不用管土地持分，甚至有些人會教大家要買土地持分面積少的房子，因為土地持分面積越少，繳的地價稅越少。
但近期他接觸到一個銀行送進來的買賣估價案件，發現公寓座落的土地僅1棟4層樓，每層1戶，雖然只有4戶，但案件的土地持分卻寫8分之1。「對於一般民眾或外行人而言，可能覺得正常，但是對於專業地政從業人員或者估價人員而言，這個當然是不正常的。」
陳碧源解釋，1塊土地有4層，1層1戶、共4戶，早期會用層數平分土地面積，所以每1戶應該要有4分之1的土地持分。後來則是用專有面積，就是主建物面積＋陽台、雨遮等附屬建物面積的總和，稱為專用部分面積總和去加權平均平分土地持分面積。
「所以這戶公寓，只有過戶8分之1土地給買方，就有物之瑕疵及權利瑕疵的問題。」理論上這個公寓的市場價值，會便宜很多，但也可能因有人沒有注意，從頭錯到底，直到被發現為止。
老公寓最常見 土地短少恐衍生租金與訴訟問題
陳碧源表示，買到這間公寓的人，代表未來要都更時，會發現明明自家的建物面積和樓下一樣，但都更可以分回的建物面積卻比樓下少很多。甚至搬入一段時間後，有部分的土地所有權人可能會請求土地租金。或者是打算要賣房子的時候，有買方發現了這項貓膩，進而請求減少價金，成為可以殺價的軟肋。
「這個只有出現在公寓才會發生嗎？不是的。」陳碧源說，有些電梯大樓，也有出現這樣。例如，台北市某個舊大樓，買方買了1坪80幾萬元，和區域市場的建坪單價差不多，但是買方並不知道大樓的土地持分有10分之1是原本蓋大樓的建商所持有，且建商在那棟大樓只剩下地下室的一點空間面積。
土地持分短少 銀行貸款成數也可能縮水
不動產經紀人公會理事長蕭琪琳表示，早期的公寓或大樓，較常會遇到土地持分短少的狀況，這些物件往往會面臨到3個問題，第1、銀行貸款成數可能會降低，第2、貸款受限之下，買方購買意願降低，價格就會比較便宜。第3、實務上就有案例是土地持分多的地主，向土地持分短少的屋主，請求土地租金或要求回購土地，甚至引發拆屋還地的訴訟。
蕭琪琳說，買老公寓或華廈務必注意土地持分，以免影響到未來都更分回的面積，例如有台北市的案例，屋主的建物所有權是持分全部，但土地持分僅10分之1，對照其他戶，土地持分是4分之1或5分之1，再計算都更分回時，就相當吃虧。
陳碧源指出，早期的建物比較麻煩，必須要調所有的建物謄本去比對，且通常比較少人會認真做產權調查，特別是現在個資保護之下，能夠完善的做盡職產調就更加困難了。
95年前舊謄本難查 買方務必核對土地權利範圍
此外，民國95年以後的建物謄本上，都會標示註記這戶建物的土地權利範圍有多少。陳碧源提醒民眾，買賣時一定要核對土地權利範圍和建物謄本上面有沒有一樣，另外，在過戶時地政事務所也會協助把關，甚至不會讓買方過戶。
不過，如果是民國95年以前的建物謄本，因為沒有標示註記土地權利範圍，政府也無從把關，民眾這時就要更加謹慎注意了。
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