小學堂／隱藏成本難掌握 日本包租公超難當！
《TiN’s 東京房市教戰手冊》作者陳適群（TiN）在痞客邦個人部落格上寫道，當初台灣人本來就預想2014年開始起漲到2020奧運，因此2018年也應該是原本預設的「出貨年」。他說：「房價高，是讓你『出貨』的，不是讓你『進貨』的。他也在去年3月引述日本住宅新報報導，指「最近台灣人已經不買日本的房地產，就連買房團都已經逐漸消聲匿跡。」
TiN觀察，台灣絕大多數投資人是「炒短線，賺價差」的，3、5年就想跑了，但現在價位過高，已經沒有賺價差的空間了。
◆空屋過剩稅負吃不消 免費贈送房子求脫手◆
事實上，別說外國人再也不敢幻想「穩賺不賠」四字了，就連擁有資產的日本人自己也必須在空屋過剩問題蔓延的情況下承擔風險。富士通綜合研究所研究分析，預計在2033年前，不論是日本全國或是單單東京一個城市，空屋率都會成長到20％以上。美國無線衛星電視台CNBC報導過日本「空屋銀行」的新聞，這些「空屋銀行」係指由地方政府或社區架設網站，掌握各地閒置空屋來源和需求，在買方與無力負擔空屋稅的屋主間扮演媒合角色，讓屋子可以「贈送」出去的交易平台。
根據《CNBC》報導，這些網站上的房屋會依屋況、屋齡、地區的不同，訂定從50萬日圓至2,000萬日圓不等（約台幣13.7萬至549萬元）的價位，有時候還會出現標示「Free」（免費）的物件在網路上待售，購屋者只需要負擔稅金及佣金等費用就可以了。報導引述日本國立社會保障和人口問題研究所的預估，指到2065年的時候日本人口將減少到約8,800萬人，意味需要房子的人會越來越少，房子比人多的情況下，農村將「到處是鬼屋」，農村為了存活下去，只好「免費發放房子」。
國立屏東大學不動產經營學系教授賴碧瑩指出，在日本持有房產稅負相當繁重，其實不適合短期的買進賣出，如果有投資人因為看好奧運題材而買進，也建議在2019年前就脫手。此外，投資人更要注意匯損風險。她曾在擔任房地產直播節目來賓時說：「台幣兌換日圓匯率，從2011年到2018年中升值27％，到日本買房地產，就算6％、8％有賺到，匯率卻損失了。」她說，除非你一直不賣，但房子也將從新屋變成中古屋，日本房地產的特色是大家喜歡買新屋，不喜歡買中古屋，10年以上的房子還要多負擔管理維修等成本。「你可以放著，但是留來留去只會留成仇。」
◆看不到的成本難掌握 日本包租公好難當◆
的確，赴海外置產最難掌握的往往是算不到的成本，到日本買房子也會有一樣的情況發生。部落格「月夜星空甘蔗書園」的版主分享過自己在日本買房子的經驗。他在東京豐島區的池袋附近買了間780萬日圓（約台幣230萬元）的房子，出租後表面投報率約9％，乍看嚇人，但是實際上購屋款要加上仲介服務費、所有權移轉登記費等，實際取得價格為840萬日圓。房子出租後，要負擔管理費、修繕基金和代管費用等，加上每年固定資產稅約要2萬日圓，投報率大約剩下6％。
沒賺頭就不賣，當個月月等租金匯進戶頭的爽房東總行吧？熟悉日本地產投資的 YouTuber好倫表示，「只能說，在日本當房東超可憐。」
他在分享的影片裡指出，政府制定界定房東與房客權利義務的借地借家法規定，房東想漲租金，必須經房客同意。房客不想租房子只要在1個月前告知房東，但房東卻必須在6個月到1年前提出解約申請，且房東無法片面解除契約。就算租約到期，只要房客想續租，就可以「租到天荒地老」，雖然借地借家法修訂後容許定期契約存在，但定期租約的物件只能租到行情的8成。他說，在日本房客非常大，跟台灣的情況完全相反。
沒有人能神準預測房市泡沫被戳破的日子，也沒有人敢說東京奧運閉幕式之後日本房市的階段性好光景一定會終結。然而，喜歡日本跟住到日本去是兩回事，住到日本去跟買個日本房子收租也是兩回事。認清實況，好好掂量人生與財務規畫，做了任何選擇之後，你才不會後悔！
（撰文：楊欽亮）
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