文／胡偉良
房地產是什麼？
首先，我們必須了解，房地產不僅具備居住屬性，也同樣的具備了金融屬性，也就是房地產除了做為日常居住之用外，也要考量它做為投資、抗通膨、融資、救急的金融功能，當然防疫功能也成了疫情下的意外發展。除此之外，它的財務槓桿效能更超越其他所有的理財工具。只要做對了，其報酬率是倍數放大的。
疫情下的房市大變局 你該這麼做（2）（示意圖／好房網News記者林和謙攝影）
其次，房地產只漲不跌的觀念要調整，在政府嚴打炒作之下，短期炒作不再是獲利的保證，沒有買對產品、地點、區域、時機，都 將影響你的買房結果，因此，只要不斷學習和研究房地產的相關知識，你就會發現它是物超所值。
再來談談房地產的投資功能，從現實面來看，優質房產可以增值也容易變現，尤其當你只是一個普通人時，房產是比較容易學習和上手的穩妥理財方式。很可惜，在居住正義的大旗下，房產投資被嚴重的污衊。
這裡，我必須強調，當你擁有1房以上時，你的第2房才能發揮投資效能，畢竟，1間房只是生活必需品。
影響未來房價走向和房地產發展的因素：
1，政府的房地產管制措施
政府原本宣示的房地產管制政策是：打炒房而不是打房。但在打炒房而房價依然上漲的情況下，又逐漸加大了力度，演變成為壓抑房價的打房。殊不知在當前營造成本及地價持續高漲的情況下，縱然把大多數的建商打倒、打死，房價依然很難下跌。
房地產畢竟是與大多數民眾生活、財產攸關的產業，除了提供民眾住的場所，也是民眾在借貸時的抵押擔保品，保持房價的平穩必然是政府的主要施政方針，因此，可以預見，在短期內，政府的房地產「管制」措施「應該」 不致於加大，甚至可能放寬。
2，民眾和銀行的預期心理
疫情過後，民眾的人生觀、價值觀和對房產的態度都會逐漸改變，民眾購房會更注重結構的安全性、居住的舒適性、房子的防疫功能，因而依1999年以後新的耐震規範設計、施工的房子，採光通風好、隔音佳、智慧化的居宅，會逐漸成為民眾選屋的重要考量因素。另一方面，除了居住功能，民眾買房也會同時考量房子的救急、融資功能，因為房子除了具備居住功能外，更是民眾用來救急和融資的最方便工具，
銀行，基本上是靠借出與存入的利息差賺取利潤的營運機構，因為利差不大，使得銀行往往成為最膽小的風險承擔者，長期以來，房地產一直是借款人借貸的最妥當的擔保品，這也說明了房地產的可靠性。疫情過後，銀行對房產的估值「可能」會趨於保守，而其抗跌性、安全性、流動性也會更加受到銀行在估價時的重視。
3，國民生產毛額（GDP）
基本上，房價必然伴隨著國民生產毛額的增加而上漲，這是全世界百年來的通則，GDP不成長房價卻上漲是炒作，而GDP增長房價卻下跌也是歷史上少見。
在美中對抗的氛圍下，一些美國科技大廠紛紛移師台灣，包括美國政府都開始在台灣置產（買辦公室及員工宿舍），再再都顯示美國深根台灣的企圖，這是和美國昔日的作為截然不同的。
台灣在科技業的基礎牢靠，不少全球供應鏈已移師台灣，包括微軟、Google與亞馬遜等國際大廠，都在台灣設立高科技研發中心，這些都促使台灣逐漸往附加價值觀更高的科技產業轉型。
台灣的經濟已經呈現「K」型發展，也就是部分產業（金融、科技、產業龍頭企業⋯）及高所得者其收益愈來愈高，而一般中小企業、低收入者、傳產、航空、旅遊…則愈來愈衰。未來台灣的「富者愈富，貧者愈貧」現象將難以避免。整體來看，在出口及民間投資動能旺盛帶動下，台灣今年的GDP仍可達到5％（甚至以上）的成長。
新竹、台南將伴隨高端科技的發展蓬勃發展，年輕的科技人才不斷移入，這些區域的房地產漲價毫不稀奇。
4，房地產的成本結構
後續內容請閱讀本標題之續篇。
