文／林奇芬
今年全台土地公告現值平均調高14%，讓土地增值稅課稅基礎大增，再加上售屋所得額推計率逐年提高，房屋財產交易所得也節節攀高，若未來實施實價課稅，稅負更將大攀升。賣屋先被國稅局扒一層皮，已經是不可避免的了。
財政部長張盛和去年12月初，喊出「台北房市已達泡沫化指標」，讓房市瀰漫著一股緊張氣氛，而今年一開年，又傳出財政部端出稅負手段，準備要對豪宅加重課稅，讓1月5日台股中的營建股重挫，包括冠德、皇翔、華固、長虹等代表性公司，股價跌幅都超過6%以上。雖然財長後來表示課稅調整還未定案，但經過這麼一嚇，走了十年多頭的房市榮景，似乎已經來到反轉點了。
過去台灣房市最被詬病的，就是稅賦相對偏低，造成投資客或富豪可以因房價飆漲創造高額報酬，但卻不需要繳太多稅負，但這樣的好光景，已經告終了。從財政部最近的動作，可以看到實價課稅已經一步步的逼近了。
台灣賣出房屋有二種稅負，一是根據土地公告現值，課土地增值稅，二是根據房屋評定價值，課財產交易所得稅。目前這二種稅負都有大幅提高的措施，讓買賣房屋的成本大幅增加。
一，土地增值稅。
由於過去沒有實價登錄，無法掌握實際房屋買賣價格，因此多按照各地方政府的地價評議委員會來核定土地公告現值，再根據土地公告現值來課稅，自用住宅稅率10%，一般用地稅率分別是20%、30%、40%。
原先土地公告現值與市價差距甚大，但近年逐年大幅調高公告現值，如102年全台平均地價調幅達7.98%，而剛公告的103年地價又比前一年平均大幅調高14.19%。其中，台北市調高13.23%、新北市17.44%、桃園市22.5%、台中市24.43%、台南市11.09%、高雄市10.42%。從五都與桃園市的變化，可知道公告現值大幅調升，已讓土地增值稅的負擔較過去明顯增加。
二，財產交易所得稅
1.按房屋評定現值推算
房屋交易所得在無法掌握實際售屋價格下，過去多根據房屋評定現值，再根據各縣市的售屋所得額推計率來推算所得，然後再併入個人總所稅來課稅。而售屋所得額推計率近年逐步提高，如台北市從2008年的29%，到2013年已經來到42%。
舉例來說，台北市市價2億元的豪宅，若房屋評定現值僅為600萬元，則按台北市目前的售屋所得額推計率42%計算，則房屋財產交易所得為252萬元，若適用最高所得稅率40%，則需要課稅100.8萬元。
而目前傳出要對豪宅(定義台北市8000萬元，外縣市5000萬元以上)採取差別稅率，可能提高到48%，若房屋評定價值600萬元，則財產交易所得提高為288萬元，併入總所稅最高稅率40%，則要課稅115.2萬元。比原先多出14.4萬元。
2.按實價課稅
以上是在無法掌握實際房屋交易價格的環境下，所採取的課稅方式。隨著目前實價登錄的資料日趨完善，未來朝向實價課稅的環境也逐漸成形，則稅負將會大跳升。
舉例來說，假設採實價課稅，若房屋總售價2億元，推算房屋價值佔總售價的3成、土地佔7成，則房屋價值約為6000萬元，再按售屋所得比率17%推估(大約定在12%--17%)，則售屋財產交易所得為1020萬元。再將此所得併入個人綜所稅課稅，以稅率40%計，則售屋所得稅要課408萬元。比起原先的稅負100.8萬到115.2萬元左右，可說是高出甚多。
若售屋者認為按17%推估售屋所得，比實際所得還高，可提出買賣成本單據，採取真正的核實課稅。但不管採取何種方法，是階段性先對豪宅採差異化稅率，或未來採實價課稅，都會比原先課稅標準要高出許多，因此未來賣屋稅負將越來越高。
預售屋所得已密切追蹤
除了成屋買賣稅負逐漸升高外，財政部也密切注意預售屋買賣的稅負問題，原則上預售屋買賣要課財產交易所得稅，財政部表示會積極追蹤逃漏稅。
財政部的天羅地網，正逐漸改變過去房市高獲利低稅負的好時光，不管是投資客或個人售屋，都會先被剝一層皮，房市投資的美好時光逐漸逝去了。
