文／林奇芬
台灣景氣連續5個藍燈，央行連續五次升息，平均地權條例子法即將上路，都對房市帶來壓力。今年前4月房屋交易量萎縮，房價也有鬆動跡象。但民眾購屋仍然寸步難行，台北市民眾房貸負擔率高達66%，自住購屋成為不可能的任務。
移轉棟數大減，房價漲勢終止
據統計今年4個月建物買賣移轉棟數，六都合計1.6萬棟，年減27.4%，累計前4月買賣移轉棟數6.5萬棟，年減24.9%，是近五年來同期新低，顯示房市交易量呈現明顯萎縮。
若從住宅價格指數觀察，去年第四季全國房價指數比前一年漲幅高達8.5%，其中，台北市漲幅最小為3.3%，高雄市漲幅最大為11.5%。但若逐季觀察，房價漲幅持續縮小，2023年第四季與第三季相比，全國房價增幅僅0.9%，其中台北市更下滑0.5%。顯示房價已經從大漲到逐漸縮小漲幅，今年更可能面臨房價下跌。
雙北房貸負擔率破表，民眾購屋難
過去一年全球通膨率升高，各國央行採取升息行動，台灣央行也五度升息，重貼現率調高至1.875%，擔保放款融通利率為2.25%。五大銀行新承做房貸利率也逐步調高，2021年12月購屋貸款利率為1.35%，2023年3月購屋貸款利率已經來到1.98%，提高了0.63%，貸款民眾每月利息負擔增加。
但利率上升的影響，遠不及房價飆漲帶來的衝擊。過去幾年房價持續上揚，民眾房貸負擔也水漲船高。2012年全國的房貸負擔率是32.78%，至2022年全國房貸負擔率已來到40.2%，這代表台灣民眾平均要拿四成收入來繳房貸。
其中，台北市民眾房貸負擔率更高達66%，近7成收入要用來繳房貸，一般家庭如何負擔得起?另外，新北市、台中市，房貸負擔率分別是53.1%、46.5%，也需要近一半所得繳房貸，都是非常沉重負擔。以六都來看，除桃園市負擔較輕外，台南市、高雄市近年也快速攀高，房貸負擔率接近40%。
跟6年前相比，民眾的房貸負擔率呈現上揚走勢，除了雙北市早就突破50%門檻之外，台中市近年房價攀高，民眾負擔也快速上升，而原先台南、高雄房價低，房貸負擔低，而目前也臨界40%門檻。
說明：房貸負擔率＝中位數住宅總價貸款每月攤還金額／家戶每月可支配所得中位數；
資料來源：內政部
資料來源：內政部
政府打房，但無法提高民眾購屋能力
近年政府祭出各種打房政策，從奢侈稅到房地合一稅，房屋買賣價格透明，但房地產稅負也水漲船高，此無形中推升房價交易成本居高不下。而且短線交易的高額稅率，似乎沒有抑制房價炒作。
根據房地產業者統計，自2021年7月房地合一稅上路到2022年底，短短一年半內，課徵45%重稅的房市短期交易案件有4.2萬件，佔全部房地交易案的25%，而且總獲利金額高達334億元，平均每件獲利金額高達92.2萬元。顯示高稅率並無法遏止短線交易炒高房價。
另外，近年土地成本高漲、原物料價格飆高，也讓建築成本大增，建商推出的預售屋價格更是不斷攀高。再加上一些區域性題材，如科學園區設立、台積電等大廠進駐等，也帶動區域房價上漲。
房價上漲，但是民眾薪資卻沒能跟上。根據主計處統計，2021年底全體受雇員工年度平均薪資為67萬元，中位數為50.6萬元，其中，薪資小於平均67萬元的人數佔比高達68.3%，顯示7成人口薪資低於平均數。如此薪資水準，如何面對高房價環境。
過去，台北市、新北市房價居高不下，被稱為天龍國，除雙北之外，各大縣市購屋痛苦指數不高，房貸負擔率多可落在30%以下。但近幾年房價漲風吹至中南部，以前可以輕鬆購屋的台南市、高雄市，目前房貸負擔也逼近40%，民眾購屋更形困難。
政府打房政策，從遏止短線周轉炒作下手，但房價倍數上漲，民眾薪資維持低檔徘徊。即使市場少了投機客，回到自住購屋時代，但低薪高房價，購屋仍是無解的難題。
