想從蛋白區搬回蛋黃區，除了要考量生活需求與便利性，更要事先衡量貸款、稅費等財務問題，善用網路的尋屋資源，才能挑到高C/P值的蛋黃區好屋，讓資金發揮最大效用！

撰文：鄭瑀晨

麥克和老婆及兩個小孩原本住在新北市林口區的一間三房新成屋大樓，麥克每天都要開車通勤至台北市松山區上班，若加上上班尖峰時刻塞車的時間，每天上下班往返交通的時間將近一個半小時。

太太為了照顧小孩，規畫在小孩上小學之前都在家當家庭主婦，已暫停工作五、六年，最近隨著小孩即將進入小學階段，太太也預備要重返職場，夫妻倆開始煩惱小孩的教育問題，加上麥克公司在台北市，若孩子能夠在公司附近上學，就能就近照顧到孩子了。

如此一來，麥克和老婆就面臨到底要從蛋白區搬到台北市蛋黃區，還是要維持現狀的難題。搬到蛋黃區不僅大大節省交通時間，孩子還能有北市較豐富的學習資源，但居住空間勢必會縮減，讓麥克和老婆好生猶豫。究竟該如何選擇？除了購屋預算之外，房市動態和自身條件都是該考量的因素。

搬回蛋黃區　便利性大增

所謂「蛋黃區」，是指位於市中心、工作機會多、交通也便捷之處，因此不少人擠破頭，想要住到蛋黃區內，但是相對房價門檻也就非常高了。以台北市來說，大安、信義、中正、松山、中山等區不是金融機構區，就是豪宅林立，且交通便利，為多條捷運線交會點。而新北市的蛋黃區，則為板橋、中和、永和、新店等區。

若麥克出售林口屋齡六年的新成屋，大約可賣一千八百萬元，群義房屋總經理潘家成指出，一千八百萬元可勉強買到松山區屋齡三十年的二房華廈，或三房舊公寓，甚至要再貼二百萬元，湊到二千萬元才有機會購屋，以南京東路的住宅物件來說，條件不錯的二到三房中古屋總價至少要二千萬到二千五百萬元。

為了孩子的學區設籍需要，以及就近工作的因素，勢必得汰弱留強，出脫蛋白區的大空間新屋，改買北市市中心蛋黃區的舊屋。在蛋黃區選擇房子除了重視區位條件及生活機能外，潘家成提醒民眾，還要考量是否鄰近工作地點、交通便利性、小孩就學是否方便、住家周邊生活素質等，才能兼顧家人的各項需求。

購屋前　須衡量貸款負擔

但搬回蛋黃區要注意的是，有不少生活型態與習慣必須調整，例如相同的價格，但蛋黃區房屋的使用空間變小，在裝潢時必須重視收納空間，並且避免堆積過多物品。

另外，以房貸負擔來看，若購買蛋黃區房產與賣出蛋白區房產的價格相同，貸款額度不會有太大變化，但若原房屋賣出一千八百萬元，改買蛋黃區二千二百萬元的房子，需要貸款的費用即增加了，若以增加貸款四百萬元、利率二％來計算，等於每年要多增加八萬元的利息費用，也就是每個月光是貸款利息的費用就多支出約六千七百元。

潘家成指出，購屋者一定要先試算房屋的相關費用，衡量自身能力能否支付。基本上，蛋黃區的房屋大多能保值，選擇社區環境不複雜、近學校、生活機能佳的物件，就不會錯了，而且就算是舊公寓，若住戶皆能維護良好的生活環境，加上自行規畫想要的裝潢設計，也能住得很舒適。

首購族入主蛋黃區　買老屋相對容易

預算有限的首購族，有機會進駐蛋黃區嗎？有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，購屋人若不在意屋齡，可以選擇北市蛋黃區內屋齡較舊的中古華廈或公寓型產品，像是信義區吳興街、莊敬路、虎林街等路段的物件，每坪單價約四十萬元左右，在同行政區內相對便宜許多；又如大安區的舊公寓，每坪單價約五十五萬到六十萬元即可購入，又能享有絕佳的交通機能與生活便利性。此外，信義區的「富台國宅」、「永吉國宅」、「永春大樓」等國宅型產品，房價幾乎是周邊新大樓的三分之一，也是首購族可以考慮的選項。

雖然價格相對便宜，但是購買蛋黃區的中古屋，劉炳耀提醒，購屋人要注意老屋常有漏水、管線老舊等問題，買屋前也要事先了解鄰居的身分，與該社區的環境狀況，若鄰居生活習慣較差，日後恐會有居住糾紛產生。

現在房市進入寒冬，部分地區房價已開始向下修正，屋主釋出較大議價空間，對有需求的買方來說，正是換屋的時機點。以蛋黃區來看，即使是台北市外第一環的中永和、板橋等地區，屬於台北市工作者的衛星市鎮，房價都還有支撐力道；但是新北市蛋白區，如林口、三峽、淡水等區域，價格可能會有七到八折的修正幅度。

再從屋主角度來看，現在還算在房價高點，應在年底前盡早出脫手中物件，以免未來房價持續盤整，只能降價求售。

蛋黃區房價保值　貸款成數高

劉炳耀也指出，台北市近半年以來交易量已大幅萎縮，交易量萎縮之後，價格也會開始下修，以過去經驗來看，若新北市房價掉二成，台北市大約僅會掉一成左右，畢竟台北市的需求還是大於供給，因此房價會相對保值。另外，目前台北市房屋約可貸款八到九成，但若為桃園或新北市較外圍區域，可能僅能貸到六到七成，若從貸款成數衡量，蛋黃區還是勝出。

民眾購屋前最好事先請銀行估價，確認房屋的價值與貸款成數，並且參考實價登錄網上同社區或條件相似物件的成交價格，兩者合併作為與屋主議價的依據，盡力談個好價格。

雖然明年房地合一稅制將正式上路，但新稅制對自用買方影響不大，不須太過擔心。建築類型方面，建議不要選擇鋼骨大樓，因為其房屋稅、路段率較高，會使房屋持有成本增加，不如選擇蛋黃區巷弄內的物件，其路段率低，且價格親民，較容易入手。

利用網路工具　快速尋屋

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，想要成功搶進蛋黃區，一開始還尚無頭緒時，可先利用各房仲網站上的「降價地圖」功能，選定看屋區域、設定低於實價範圍與總價，就有機會買到低於實價登錄的物件，找到C/P值較高的降價屋。此外，若時間有限，或無法跑太遠去看屋，可以在家用Google Maps地圖觀察房屋附近街景，初步了解周邊環境樣貌及生活機能，再鎖定幾個區域的待售物件，就能大大節省看屋時間。

若時間上允許，最好實際走訪想要購買的社區，一方面了解該社區的住戶生活習慣與周遭環境，另一方面，由於大部分社區會張貼售屋訊息在布告欄上，如此可增加找到「隱藏版」好物件的機會。

徐佳馨也提醒，「先賣後買」時，要注意在賣屋時，須繳納土地增值稅及財產交易所得稅，因此必須先衡量扣掉稅負成本後，是否還有足夠資金支付新購屋的費用，避免發生付不出房貸的窘境。

搶進蛋黃區5點不漏

蛋黃區尋屋4招