文／彭建文
最近一波房價上漲始於2020年下半年，即使當時政府相當迅速且持續性地啟動一系列打炒房措施，包括央行的選擇性信用管制與升息、財政部的房地合一稅2.0、內政部的實價登錄2.0與平均地權條例修法，但截至2023年第3季為止，房價漲勢只能說是趨緩或盤整，但並未見明顯的下修。
為合理化房屋稅負、落實居住正義，行政院會在2023年9月21日通過財政部擬具房屋稅條例部分條文修正草案(囤房稅2.0)，送請立法院審議，希望在總統大選前能完整修法。行政院版本修正重點包括，酌降房屋現值在一定金額以下之全國單一自住房屋稅率為1%；非自住的住家用房屋將採全國歸戶，法定稅率區間從原本的1.5%至3.6%，調升為2%至4.8%，各地方政府均應參考財政部公告基準，按房屋所有人全國持有戶數訂定差別稅率，並採全數累進課徵。
立法院財政委員會在2023年11月16日已審查完竣房屋稅條例部分條文修正草案，提報立法院會，但包括囤房最高稅率等仍未有共識，關鍵條文保留，院會討論前須交由黨團協商，並已排入12月19日立法院會議程討論事項，由於本屆立法院已至最後會期，如果囤房稅2.0修法未能三讀，將因法案屆期不連續而全數歸零。
「落實居住正義」可說是目前朝野的最大共識，但對於如何落實居住正義? 在推動方法則有明顯差異，此也會造成達成結果的落差。個人認為房價飆漲基本上是房地產市場「供不應求」的結果，解決方法一方面是增加供給，另一方面則是減少投資(含投機)需求，且受限於土地供給增加不易(供給彈性小)與供給時間落差，抑制投資需求應會較增加供給更為有效。
為何房地產的投資需求會如此強烈? 主要原因是因為我國地小人稠，房地產的預期投資報酬率相對於其他投資工具為高，再加上房地產屬於實質資產，具有消費特性(持有期間可自用或出租)，政府對於自用住宅在貸款與稅賦上亦有優惠措施，故投資風險相對較小，成為國人最普遍的投資工具。
如何減少房地產投資需求? 可說是健全房市最為關鍵的核心。以往中央銀行試圖透過選擇性信用管制方式(降低貸款成數)減少資金流向房市，此方式雖可減少部分投資者以房貸方式從金融機構借款，但在整體金融市場資金充沛下，很難防堵資金透過其他管道流入房市。此外，當預期房價漲幅大於央行升息幅度時，升息手段在短期也很難發揮抑制房價上漲的功能，此可從2022年3月17日美國持續性地升息21碼(5.25%)，國內央行升息3碼，但兩者房價仍維持在高檔獲得印證。
透過加重稅賦減少房地產投資報酬，是另一個抑制房地產投資需求的重要手段，尤其是加重資本利得稅(可與所得稅合併或分離課稅)或交易稅(例如香港或新加坡的印花稅)，國內加重房地產短期交易的房地合一所得稅1.0、2.0亦屬於此類型。當然，因為資本利得稅並非100%漲價歸公(房地合一稅最高稅率45%)，持有期間的成本偏低，加以可能出現稅賦轉嫁情況，所以透過資本利得稅或交易稅的方式抑制房市投資需求，其效果仍相對有限。因此，有人認為囤房稅是國內打炒房政策的最後一塊拼圖。
不過，上述觀點仍有一些爭議之處: 1.囤房稅2.0是將現行房屋稅的稅率提高，目前版本最高是4.8%，且採用全數累進課稅，此舉將使擁有三房以上者多負擔一些房屋稅，也可增加地方政府的房屋稅收，但是否可促使擁多房者將房屋出售? 恐怕大有疑問，因為現行房屋稅的稅基偏低(房屋評定現值遠低於市價)，即使囤房稅最高稅率達到4.8%，可能還低於許多社區的管理費，故其影響可能仍相對有限。其次，持有稅的影響或可在長期透過資本化的方式發酵，但在短期與對於短期持有者的影響相對有限。第三、即使擁有多房者願意將房屋釋出，釋出的流向為何? 會流向無自有住宅者? 還是未達課徵囤房標準(三屋)的既有擁屋者?第四、目前許多縣市的地方財政狀況相當惡劣，在地價稅與房屋稅的有效稅率嚴重偏低下，不考慮加重地價稅與房屋稅的有效稅率已屬失職，降低單一自住者的房屋稅率(1.2%降為1%)則完全不必要，並無太大實惠，明顯是鄉愿的做法，只會增加未來稅改的困難度。
整體而言，要健全國內房地產市場，要有一個結合資訊、稅賦、金融、交易安全、以及交易公平等多面向的完整配套措施，透過個別政策的零星拚湊，很難達成健全房地產市場的綜效。因此，囤房稅2.0若能在立法院三讀通過，或可認為國內不動產稅制仍有一些改革的動能與期許，但若認為此即為打炒房政策的最後一塊拼圖，其後國內房地產市場將有結構性的改善，則恐過於樂觀。個人認為未來國內的不動產稅制，從土地(含空地)、住宅(含空屋)、非住宅、自用與非自用，均應將持有稅與移轉稅有一個配套的檢討與整合，尤其是以房地合一方式課徵持有稅(整合地價稅與房屋稅)，使其無論在效率、效能、以及公平性上能有更整體性的考量，並能兼顧健全地方財政與房地產市場運作的功能。
