文／卓輝華
台灣地區經濟景氣循環高低點與房市景氣好壞有著密切關係。本文分析探討第11次至最近一次(第15次)景氣循環以來的房市價量關係。
自2005年2月第11次景氣谷底後，台灣正式脫離房地產泡沫化，邁向房市景氣復甦期。2004年至2007年的房屋交易量大增，每年均突破40萬棟，最高量發生在2006年的45萬棟，此期間是2000年至今(2024年1月)房屋交易量最高期間！2003年至2008年，台北市與新北市房價上漲80%，台中市與桃園市漲幅為65%、51%，高雄市與台南市僅小漲約25%。
由於2008年第三季發生國際金融海嘯，導致經濟景氣迅即下滑，第12次景氣循環高峰落在2008年3月，於2009年2月跌至第12次景氣循環谷底。國際金融海嘯迅即造成股市崩盤與房市價量俱挫！2008年房屋交易量下跌至37.9萬棟，六都房價下跌約5-10%。但是相較於當年股市高點9295點，年底收盤4,591點，股市腰斬崩跌，房地產只小幅下跌，被視為金融危機中最具抗跌保值的投資標的。
金融海嘯發生後，美歐亞諸國以前所未見的大規模寬鬆貨幣政策救市，總體經濟逐漸轉好，雖於2011年2月景氣高峰後，有不到一年的景氣下滑，旋即於2012年1月(第13次景氣谷底)後，再上升到2014年10月的第14次景氣高峰點。房地產市場在這段期間(2009-2014)價量齊揚，新北市與桃園市房價漲幅達8成，其他四都平均漲幅約45%，年交易量則在2010年最高達40.7萬棟，之後因政府陸續推出奢侈稅、豪宅稅等打炒房政策影響，每年緩步下跌至2014年的32萬棟！
第14次景氣高峰為2014年10月，至谷底約有一年半時間，全台房價也在2014年底達到波段高點，第14次景氣循環谷底落在2016年2月，2016年房屋交易量只有24.5萬棟，創下自1990年以來的新低量。房價也在兩年間緩跌，至2016年六都平均房價下跌約一成！
2016年3月起，台灣進入第15次景氣循環擴張期，受惠全球供應鏈移轉、台商回台、疫情帶動數位轉型需求等因素，經濟保持正成長，甚至在2021年經濟成長率高達6.6%。從2017年起，房屋交易量隨經濟擴張而逐年增加，2021年成交量達34.8萬棟，此一房屋交易量高點與第15次景氣循環高峰時點2022年1月，發生時間點幾乎一致。從房價變動觀察，2018年至2022年間，雖有新冠疫情干擾，但是高經濟成長與科技產業營運成長，帶動房價快速飆漲，五年之間，六都房價以台中市與台南市漲幅最高，分別為118%、101%，高雄市漲幅為84%，桃園市漲幅達7成，新北市漲幅53%，台北市漲幅最低也有31%。
2022年1月為第15次景氣循環高峰時點，之後景氣進入收縮期。2022、2023年房市交易量與景氣收縮同步漸減為31.8和30.7萬棟，如果沒有2023年8月到12月的新青安貸款2.5萬件的助力，加上9月後景氣對策信號回溫轉黃藍燈，2023年全年房屋買賣棟數恐無法突破30萬棟！另一方面在房價表現上，第15次景氣循環高峰後的收縮期，全台房價反而因利率低檔或利率補貼、營建成本高漲、部分科技業中南部擴廠等因素造成逆勢攀升，台中市、台南市、桃園市有約40%以上漲幅，新北市、高雄市有約30%漲幅，台北市漲幅約16%，「量先價行」的房市定律完全失靈。
依據過去景氣循環與房市價量關係分析，景氣收縮期盤整越久，越不利於房市交易量的擴增，2024年景氣對策信號如果擺盪在藍燈與黃藍燈之間，房市交易量可能會與2023年的量能差異不大，甚至可能還會更少！同樣地，景氣收縮期盤整越久，房價上升動力也將變弱，現今房價所得比與貸款負擔皆處於歷史高點，2024年中央銀行的利率決策、營建物價成本高低、新政府與國會立委的住宅政策、國際地緣政治風險等因素都會是決定未來房價漲跌重要因素！第15次景氣循環高點至今約兩年，景氣谷底尚未明顯到來，2024年房市價量走勢宜審慎應對！
