房市政策一邊踩煞車「還邊加油」？大量買方貸不到預期成數受衝擊

好房網News記者林和謙／台北報導

 

近期由台北市建築交集會主辦的「金磚論壇」邀集眾多專家學者，談房市、都更、建築能效、AI...等議題，期待在目前房市盤整期時，點出相關問題、並為建築產業發聲。下半場座談以「房市不順，建築產業如何活出競爭力？」為題，並未把房市問題簡化成買氣不振，而從長期貨幣循環、銀行授信、自主更新，到土方成本、綠色金融與AI維運，現場討論的是一條建築生命週期中，哪些環節已經出現斷點。

 

買方可能因房貸不足無法交屋，建商可能拿到核貸卻等不到撥款，都更案則可能因營造成本及分配條件改變而停擺。對產業而言，房市降溫若同時伴隨資金與供給受阻，後續影響就不只是成交量。

 

 

政策一邊踩煞車　也一邊加油？

 

綜合座談首先由吳嘉沅董事長從政治經濟與資金循環談起。他認為，台灣的「房市之亂」不能只歸因於供需或炒作，而是貨幣供給、海外資金、選舉政策、信用管制與買方心理長期交互作用的結果。

 

吳嘉沅以AI工具製作約8分鐘影片，整理M2貨幣供給擴張、熱錢回流、資產價格上升、青年購屋壓力、央行選擇性信用管制，以及選前再推出優惠政策的循環。對市場參與者而言，判斷房市不能只看現在熱不熱，更要理解資金從哪裡來、政策正在收還是在放。

 

吳嘉沅以「央行踩煞車、政府踩油門」形容政策訊號不一致的狀況，央行擔心房價與槓桿風險而緊縮，其他部門卻可能因成家、景氣或選舉考量推出優惠措施，市場就在降溫與刺激之間來回擺盪。

 

自主更新不能只談願景　先算清楚誰出錢、誰擔風險

 

座談拉回房市長期結構，也讓後續的都更、融資、成本及產品轉型，不再只是單一業者的經營問題。S.D.I 恆達空間智庫建設事業部執行副總柯登耀從自主更新與專案管理角度出發，他指出，都市更新牽涉地主整合、權利分配、行政程序、建照、施工、融資及完工後的去化，週期往往長達多年，不能只看帳面上的總利潤。

 

當成本上升、利率偏高，地主分回期待又停留在過去市場條件時，建設公司可能因年化報酬不足而卻步。若案子已經進入程序，財務條件卻無法重新取得平衡，就容易形成核定後不敢動工的「流浪都更」；柯登耀認為，自主更新要走得下去，必須把專業分工、財務試算、風險承擔及資訊揭露做得更清楚，讓地主、顧問、開發管理與金融端知道各自的責任與成本。

 

土方比新水泥還貴？成本與融資成雙重壓力

 

鈊樹建設蔡錦勳董事長從開發與營造現場談到「土方之亂」。他指出，土方及營建廢棄物處理費用大增，還伴隨收受量能、運輸車次、GPS管制、工期延誤與罰款風險，已直接反映在地下室開挖和工程成本。他說，有些基地原先估算的土方支出，在制度與處理量能改變後出現倍數增加；土方若無法順利運出，後續工項就只能等；成本除了處理費，也包含機具、人力、融資利息及工期延長。

 

蔡錦勳同時提醒融資與交屋端的斷點。建商即使取得核貸，也可能受銀行額度及政策限制而無法如期撥款；房屋完工後，若大量買方貸不到原先預期的成數，建商的資金回收也會受到衝擊。因此，市場討論新屋是否降價，仍要把土方、工資、材料、法規、工期及資金成本放回來計算；買氣可以降溫，但工程成本未必同步往下。