從「大都更」變「大蝸牛」？危老案大幅急凍 專家揭「重建卡關」唯一解藥
2026/09/11 10:17
好房網News記者嚴鈺雯／綜合報導
危老重建熱潮似乎正在降溫。根據內政部都市更新入口網站統計，2022年至2025年全國危老核准案數，每年均超過650案，其中2022年達795案、創近年高峰，2025年仍有693案。不過，今年前7月核准案僅289案，進度明顯落後。
從申請量來看，市場降溫情況同樣明顯。2022年全年危老申請案高達880案，2025年仍有719案，但今年前7月僅249案，不到去年全年的35％，顯示危老重建不僅核准量下滑，連帶整合、送件意願也同步減弱。
成本上升、房市疲弱 重建速度明顯放緩
馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，近年不少民間地主都在等待都更、危老新制實施，導致整合進度普遍放慢；同時又碰上「土方之亂」、營造成本上漲、工程發包不易，以及房市景氣疲弱等問題。
何世昌指出，在成本墊高、重建制度調整，以及未來房價能否支撐開發成本仍存在不確定性的情況下，重建案數量減少並不令人意外。他認為，未來若房市景氣回溫，加上市場逐漸適應新制，重建速度仍有機會重新加快。
他也形容，過去外界期待進入「大都更時代」，如今卻可能面臨「大蝸牛時代」，重建不再只是有意願就能快速推進，而是得面對整合、成本、融資及分配等層層關卡。
分回坪數成關鍵 公平透明才能避免卡關
何世昌表示，對一般屋主而言，土方、營造、融資、容積獎勵等議題看似遙遠，但一旦自家開始重建，這些問題都會直接影響整合能否成功、最終能分回多少坪，以及重建夢能否實現。
在實務上，一樓店面、頂樓有頂加住戶、對老屋有深厚情感者，以及對分回坪數高度敏感的住戶，往往較難取得共識。若部分住戶希望掌握主導權，卻不願承擔相對責任，也可能成為整合過程中的阻力。
何世昌認為，不論是由建商擔任實施者，或採自主都更模式，都應事先建立公平、透明的分回公式，讓所有住戶清楚了解權益與分配方式。他強調，重建不能為少數人開後門，否則一旦破壞公平原則，反而可能讓整個重建計畫陷入停擺。
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