善用REITs解決老人住老宅悲歌
2023/03/08 10:15
工商時報文／鄭博文國立屏東大學副教授
土耳其與敘利亞交界處近期發生大地震，不少畫面透過各種社群媒體令人感到恐怖，國人也應會擔心，如果有一天類似災難發生在台灣，尤其是老宅最嚴重的台北市，會是何種情境？筆者一位居住台北的長輩，住宅屋齡高達55年，因其中一、兩戶住家反對改建，至今無法改建，居住老宅的安全性令人擔憂。
台灣1999年發生921大地震，爾後政府修法強化提高建築耐震係數，1999年以後的建築物如果建商依法設計不偷工減料，耐震力會比1999年以前建築物來的強。921大地震發生至今將滿24年，換言之，居住在屋齡在24年以下住戶應該會比較放心，但遺憾的是，台北市的建築物應有半數超過40年或50年，每逢地震發生，擔心受怕驚恐，不會只有個人的長輩，個人深信台北市應有許多長者居住在老宅中，因此解決老人住老宅是超高齡化台北市刻不容緩的市政課題。
政府推動都市更新或老宅重建都會碰到少數釘子戶，有些釘子戶是貪婪，但有些確實是無力負擔而拒絕，但政府不能因少數住戶的拒絕而影響多數人的居住安全，對貪婪者應由出面強制拆除不容許如此刁民，對無力負擔重建費用的住戶可先由出資代墊，等原住戶離世後，繼承人若不願償還代墊款，就由政府拍賣取回代墊款。
都市更新或老宅重建的費用龐大，非台北市的財政力能負擔，但台北市能藉由不動產證券化（REITs）財務金融工具，作為籌措資金，並運用公私合夥關係（PPPs）找尋有能力與有良心的建商與建築師來推動都市更新或老宅重建，才能讓市民尤其是長者能「安居」。
REITs自1990年代引進台灣，但政府一直未善用，尤其是馬政府時代有把都市更新列為十大新興服務業，是可以藉由REITs來籌措財源協助台灣發展較早的城市如台北、高雄。遺憾的是，馬政府時代的都市更新公部門一直無力介入，任由民間部門的「1坪換1坪」策略來主導，讓都市更新牛步化，更助長建商借由住戶零出資來墊高地價，讓台北地價不斷攀升，進而拉高全台灣地價。
相對上，對岸中國大陸後來居上，2003年開始在民間部門使用發展購物中心等商用地產，從2015年開始引進公部門，先協助基礎建設資金籌措，近期則應用在保障宅〈社會住宅〉興建如深圳市紅土保租房公募REIT、中金廈門保租房公募REIT、華夏北京保租房REIT，華潤有巢租賃住房REIT，從中國大陸相關財報可知公募REIT前景可期待，是解決未來中國大陸住宅問題的主要工具，期盼蔣市長能借鏡中國大陸的好經驗，一方面解決台北老人住老宅悲歌問題，另一方面可加快處理台北都市更新問題，讓台北市成為一個真正安全都市。