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好房網雜誌2024年9月號／撰文：陳舒曼

 

一般來說，除了口袋夠深的換屋族，有能力一次持有兩間房子，或是居住時間夠久，已經將第一間房子的貸款繳清前題下，一般人都會想辦法出售第一間房產，此時就會遇到先買後賣、先賣後買的選擇，先買後賣顧名思義，就是先購買第二間房，再出售欲換掉的第一間房，這麼做自然有其優缺點：

 

優點：

 

有房仲業者對此表示，以先買後賣來說，優點是在換屋期間，屋主會擁有較充足的時間搬至新家，不用擔心換屋銜接期間的居住問題，且提前搬進新房，舊家清空後賣相也會更好。

對於心理層面來說，也不必擔心當賣掉舊房後，會買不到下一間房，這對於首購花了相當長時間看房才買到滿意房屋的民眾來說，會相對較為安心，且在房價上漲的格局下，先買後賣也才能避免時間拖長，購屋負擔不斷跳升的憂慮。

 

挑戰：

 

一般來說，先買後賣第一個會遇到的就是自備款問題，也就是說，必須先存到第二間房的自備款，才有可能討論先買後賣的可能性；接著便是貸款考量，譬如說自己或家庭的收支比，在購買第二戶時，銀行在評估放貸時能否計算得過；再來則是自己能否同時支付新家及舊家兩邊的房貸支出，若是資金壓力太大，就有可能急著出售舊屋，反而賣不到好價錢。

 

而上述的挑戰，在今年第二季央行理監事會時祭出更嚴厲的規範，六都加上新竹縣市，第二戶貸款上限從原來的七成降到六成，也就是說，買第二屋的民眾得準備更多的自備款。

 

解方：

 

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，換屋族要先買後賣，確實實務上有方法可以化解資金及貸款壓力，也就是在購買第二屋時，請房仲和屋主溝通「延後交屋」，實際做法為，先和屋主議定房屋總價一定成數的簽約金進履約保證帳戶，再約定延後數月至年，雙方皆同意的時間再交屋，自己把握這段時間出售舊房子，成功出售取得資金後，就可以和第二間房的屋主完成過戶交屋手續。