馬年房市 價格平穩、成交量築底
2025/12/27 09:09
中國時報記者王莫昀／台北報導
在資金環境持續緊縮、央行第七波選擇性信用管制效應全面發酵下，房市正面臨結構性調整關鍵期。
為丙午馬年房市把脈，建築業大老分析，今年成交量已落在相對低點，市場正逐步築底，民國115年難以出現強勁反彈，但在成本結構未鬆動下，房價亦不致出現劇烈波動，建商也將以「平穩、平實」的基調來度寒冬。
中華民國不動產協進會理事長張麗莉指出，在資金環境持續收緊的情況下，明年房市已難回到過去高槓桿、高周轉的操作模式，建商將以「平穩、平實」方式因應市場調整，不論供給端或需求端，心態都已明顯轉趨謹慎。
她指出，從供給端來看，建設公司在融資條件受限下，普遍採取保守策略，不再貿然推案或擴張風險部位。雖然市場預期，明年銀行放款條件可能逐步放鬆，部分資金可望回流不動產市場，但她直言，「會不會放鬆大家可以期待，但不覺得會馬上看到」。
張麗莉進一步表示，經歷這一波政策與資金調整後，不只是建商，消費者的購屋行為同樣趨於理性與保守，不會因市場出現短暫回溫就貿然出手，「消費者還是會看自己的荷包有多少，再來決定要不要買」。在此情況下，真正支撐市場的仍是剛性需求。
針對外界關心房價是否修正、成交量是否回升，張麗莉直言，土地成本與營建造價至今並未下降，房價缺乏大幅修正的條件。
在資金緊縮與營建成本高漲的雙重夾擊下，都市更新與危老重建正面臨前所未有的挑戰。勤美集團董事長林廷芳指出，目前市場最棘手的問題，在於民眾「舊屋尚未賣出、新屋卻貸不到款」，資金卡在中間不上不下，已開始衍生連鎖效應。
林廷芳指出，央行已鬆綁新青安貸款不列入《銀行法》第72之2條管制，稍微緩和首購族的資金壓力，但真正的關鍵仍在於，金融活水能否順利銜接正值交屋高峰的住宅市場，「這一段能不能接上，還要觀察」。
都更隱形成本暴增 小建商壓力
林廷芳更直言，目前壓力最大的正是都市更新案。有些案件已完成拆除、住戶也已遷出，卻因造價大幅上漲、土方去化困難，導致營造廠不敢動工，「拆也拆了，卻蓋不下去，才是真的麻煩」。他以台北市蛋黃區都更案為例指出，過去分戶比例多為地主分得65％以上、建商僅約三分之一，造價每上漲1萬元，建商實際承擔成本就被放大到3萬元，風險高度集中在建商端。
此外，缺工缺料也拉長工期，隱形成本持續墊高。林廷芳指出，過去拆遷補償費約36個月可付清，如今往往延長至45個月，多出的補償金多由建商自行吸收。他坦言，「明年在台北會比較辛苦，尤其是資本規模較小的建商，壓力會更明顯」。
土地加建造成本 決定房價結構
連雲建設總經理蔡漢霖指出，從供給端來看，建商評估售價的核心仍是「土地成本加上建造成本」，這兩項因素的變化，直接決定房價結構。他表示，在新重劃區內，由於各家建商取得土地的成本差異大，使得房價具備相對較大的調整空間，也因此讓市場預期部分重劃區可能率先出現價格鬆動，建設業界普遍對明年房市抱持較為保守的看法，觀望氣氛恐將延續。
蔡漢霖進一步指出，在需求仍相對穩定的區域，不論一般屋主自售或建商推案，惜售心理依舊濃厚，價格未必願意輕易下修；反觀市區供給結構，多來自都市更新案，土地成本多年前即已確定，幾乎沒有下調空間，加上造價未回落，使得售價缺乏調整彈性。
他坦言，重劃區所形成的觀望氛圍，正逐步影響市區房市，讓都更與危老案件在經營上更加困難。預售市場因消費者延遲購屋而銷售不易，對財務體質較吃緊的建商而言，可能被迫延後推案，進一步影響整體都市更新推動量。
高科技業擴張 衝擊不動產市場
將捷集團創辦人林長勳則點出，高科技產業快速擴張，已對不動產市場形成結構性衝擊。他直言，「台積電到哪裡，土地就漲到哪裡」，更重要的是，為了趕工建廠，高科技業者以高價搶人，導致營建市場缺工情況進一步惡化。
林長勳表示，台積電等大型科技廠設廠時，為了搶時間、拚進度，願意付出更高薪資聘請工人，使得原本就人力吃緊的營建產業雪上加霜。不僅工資上漲，工期也被迫拉長，對不動產開發形成實質壓力。他同時指出，在央行持續收緊資金水龍頭的情況下，不動產產業的資金調度難度明顯升高。缺工、缺錢雙重壓力交織，使得建設開發風險升高，也壓縮產業的調整空間，對整體房市發展形成挑戰。
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王莫昀∕台北報導