​慎防「這款溫泉宅」地雷！他揭「1窘境」讓社區無溫泉可用

好房網News記者林和謙／宜蘭報導

 

宜蘭礁溪的溫泉相當知名，屬於清澈、無味的「碳酸氫鈉泉」，含有豐富的礦物質、對身體健康非常有益，也吸引不少喜歡度假氛圍的外地購屋族，在礁溪購買溫泉宅；而宜蘭專業不動產經紀人及地政士邱明芳也針對在宜蘭購置「溫泉住宅」，提出一些市場分析以及購屋提醒。

 

對於購買溫泉宅，邱明芳主要提及的探討重點鄉鎮為礁溪鄉（以及有部分溫泉建案蘇澳鎮、頭城鎮、員山鄉）。 他特別針對民眾在宜蘭購買溫泉宅（尤其是礁溪一帶的套房或渡假住宅）時提出建議，強調「水龍頭流出來的不一定就是合法溫泉」，並呼籲購屋族必須特別注意關於溫泉標章與水權換證的核心細節。

 

 

​查驗「溫泉標章」與「水權證明」

 

購屋時務必要求房仲或屋主提供該社區的「溫泉水權狀」，或是由宜蘭縣政府所核發的「溫泉標章」。這是確認社區擁有合法取水資格的最基本門檻。  

 

​注意「水權換證」與「總量管制」

 

溫泉水權是有期限與配額（每日抽取噸數限制）的。邱明芳提醒，合法水權到期後需要向縣政府辦理「水權換證」，若社區管委會沒有按時展延，或是超抽地下水導致違反規定，未來可能面臨被撤銷水權或無溫泉可用的窘境。  

 

​慎防「工業溫泉宅」地雷

 

邱明芳表示，市場上有些建案位於都市計畫的工業區內，卻以溫泉宅包裝行銷。這類物件不僅違規作為住宅使用，其溫泉水權的取得與管線合法性往往也存在很大爭議。  

 

​邱明芳並提到，針對宜蘭縣政府的溫泉開發與管理規範，主要涵蓋以下四大面向：  

​

1. 實施「總量管制」與開發限制

​設定安全取用量： 縣府在各溫泉區的管理計畫中皆核定「溫泉可發展總量」（安全取用量）。當該區域已核准的溫泉開發水量累計達到這個上限時，縣府就會停止核發新的開發許可。  禁止區外運送：為保障溫泉區內的資源，原則上禁止將溫泉水以管線或載運等方式送至「溫泉區外」使用（除法規實施前既有或政府調配外）。  

 

​2. 水權核發、展延與自動監測

​水權展限「用多少核多少」：業者在申請溫泉水權展延時，縣府會檢視其前兩年的實際取用量。如果實際取水量明顯偏低（如低於原許可量的80%），縣府會「酌減」核准量，避免業者佔用額度。  

 

​即時監測系統：達到一定規模的溫泉開發案，依法必須設置溫度與水位的「二合一自動監測設備」或專用監測井，讓縣府能動態掌握地下水層的變化。循環再利用機制：針對非個人的公共溫泉設施（如大眾池、游泳池），縣府規定必須設置溫泉循環再利用系統，且循環再利用比例須達 60％以上，以節約水資源。  

 

​3. 雙軌認證制度：「溫泉水權」與「溫泉標章」

​在宜蘭以溫泉作為觀光休閒、旅宿營業目的之事業，必須通過兩大關卡；取得水權與水質檢驗： 必須先取得縣府核發的「溫泉水權狀」，並將溫泉送交交通部認可機構檢驗成分，以及衛生局檢驗浴池水質微生物合格。懸掛溫泉標章：完成上述檢驗後，才能向縣府（工商旅遊處）申請核發懸掛「溫泉標章」。 

 

近期政策優化：邱明芳指出，過去宜蘭縣規定的溫泉水權期限為 2 年、溫泉標章期限為 3 年，因期限不一致造成業者行政困擾；近年縣府已著手推動將水權與標章的申請期限統一為 3 年一期，以利業者同步換證並強化管理效率。

  

​4. 劃定「溫泉區管理計畫」

​以全台知名的礁溪溫泉區為例，縣府透過擬定及推動溫泉區管理計畫，除了明確劃定得開發與保育的範圍，也輔導過去在法規尚未完善前私自開鑿的「既存溫泉井」走向合法化，納入縣府的列管與總量管制系統中，確保地下水脈不被濫用。以宜蘭縣政府的廣義溫泉開發管理來說，除了礁溪鄉，包含頭城鎮、員山鄉、蘇澳鎮、大同鄉及南澳鄉皆有溫泉資源與溫泉標章的核發；但若以「房地產與社區水權換證」的角度來看，邱明芳所指的交易熱區與糾紛好發區，是以礁溪鄉為主，而蘇澳、員山、頭城則有少量比例溫泉住宅。