購屋門檻降到十分之一！英國推「共享產權」圓買房夢
2024/01/19 08:56
EBC地產王
英國長年來面臨高房價問題，政府祭出各項措施，房市政策可謂是創意滿滿，又以英國的協助購屋模式之「共享產權」方案（shared ownership）最具話題性，透過馨傳不動產智庫執行長何世昌的介紹，清楚掌握這項新奇政策。
何世昌在臉書「房產知識Buffet+」發文，介紹英國的協助購屋模式「共享產權」方案（shared ownership，譯為半租半買、漸進式購屋、共享所有權、階梯式購屋），提到這是由買家向當地的「住房協會」先購買房屋部份產權，後續再依約定持續收購剩餘產權。
根據舊規定，買家最初至少要購買房屋25％產權，剩餘75％再依約分年購入；不過最新的「共享產權」方案作出更動，將最低購買產權比例由25％降至10％，等於用更少的錢即可擁有部份產權。
新版「共享產權」的其他配套措施如下：
1.適用的買家條件為大倫敦市家庭年收入9萬英磅以下、其他地區8萬英磅以下。
2.年滿18歲以上的首購族（曾有房屋，但目前名下無房產也適用）。
3.沒有重大信用瑕疵，還款能力無虞。
4.買家可選擇購買的房屋產權比例最低為10％、最高為75％。
5.未購買的產權比例由買家承租，租金約為房屋價值的2.75％。
6.買家後續每次增購的產權比例最低1％。
7.買家須依持有比例負擔同等的修繕費用與稅金（但房屋稅可推遲至擁有80％產權時再繳）。
8.買家需至少支付購買比例房產價值的5～10％自備款。
9.若買家想出售房產產權，房產協會擁有優先回購權。
10.買家出售須搭配估價機制，若未成交，則下回出售需重新估價。
有關「共享產權」如何降低買房門檻，何世昌以兩個案例說明如下
案例一是一般購屋方案：
假如購買大倫敦市總價3,000萬元房子，頭期款為10％，則買方需支付300萬元頭期款。
案例二是「共享產權」方案：
若例一適用「共享產權」計畫，且估價亦為3000萬，則買方先購買10％產權，即300萬元價值；其次，買方支付10％自備款，則僅需支付30萬元。
何世昌強調，從例一、例二可明顯看出購屋門檻的差距非常之大，「共享產權」使購屋門檻降到剩十分之一，原本買不起房子的民眾都能一圓購屋夢。不過他提醒，「共享產權」的爭議數量也不少，成為美中不足之處。
常見的爭議為「住房協會」（Housing association）並非政府單位，而是民間非營利機構，雖然是非營利，但有分紅文化，因而衍生與民爭利等問題，例如出售房屋部份產權時售價較高，但買家反悔想售屋時估價卻偏低，以及從租賃中謀利等情事。
不僅如此，「共享產權」在大倫敦市較為熱門，其他地方的民眾卻不見得捧場，在部份冷門地區，申辦「共享產權」的購屋族若想出轉售產權，可能面臨乏人問津，每賣一次房子就必須重新估價，還可能衍生估價費用。
根據何世昌說法，澳洲成為繼英國後第二個採納並實施「共享產權」的國家，但澳洲對制度進行改革，最大的變革之一是要求「住房協會」廢除分紅制，且買家頭期款比例降至2％，比英國的5%首付更低，此外政府還為買家代墊成交總價的30％～40％，藉此降低買家的銀貸壓力，在這些改變之下，讓澳洲方案較英國方更少出現糾紛。
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